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预测四季度北京写字楼租金将继续有所下滑

时 间:2016/10/20 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1234

  10月11日第一太平戴维斯在北京平安国际金融中心召开第三季度媒体发布会,对第三季度华北区物业市场进行回顾和展望。

北京甲级写字楼市场
2016年第三季度,北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市,合计带来21.2万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到976万平方米(含自用面积)。
2016年第三季度,全市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.9%,环比上涨0.5个百分点(含自用面积)。一方面,新增供应空置率相对较高,推高市场平均水平。另一方面,CBD及周边写字楼业主对引进P2P等新兴互联网金融公司继续持谨慎的态度,更有部分业主主动调整此类租户以减少运营风险,这导致区域内入驻率短期内继续有所下滑。
2016年第三季度,全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月337.8元,环比微降0.2%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时,部分业主拟通过提供更多租金折扣的方式引进大中型租户以吸纳空置面积及寻求租户稳定性,这在一定程度上影响了整体租金的表现。
市场预测
由于部分原定2016年内入市的项目推迟交付,预计2016年第四季度,北京甲级写字楼市场还将迎来一个新增项目入市,带来4.7万平方米办公面积。
尽管快速发展的第三产业,包括金融服务,IT及高科技,以及专业服务等将继续成为北京甲级写字楼市场的活跃需求,但企业在寻求扩张时将会越发谨慎并对成本更加敏感,或将导致租赁活动进一步减弱。在此情况下,市场整体空置率或将于年底继续迎来微幅上升。
CBD及周边区域部分写字楼业主为吸引优质租户将继续采取灵活的租金政策,受此影响,区域租金表现将有可能继续有所下滑。但新增供应较高的租金水平加上非核心商务区的进一步成熟将令整市场平均租金基本平稳或小幅上涨。与此同时,新兴的区域将有可能出现更多的升级和搬迁的需求,传统商务区和新兴商务区之间的差距将会进一步缩小。
北京零售市场
2016年前八个月,北京市社会消费品零售总额录得6,784亿元,同比上升4.3%,增速较上半年的3.8%继续回升。网络零售额继续强劲增长势头,同比增幅达12.1%。
2016第三季度市场共有两个购物中心落成开业,带来29.4万平方米新增供应,并令全市中高端零售面积存量达到1,157万平方米。
新开业项目均实现高入驻率,加上超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极,推动全市中高端购物中心入驻率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。
位于非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好,支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元,环比微幅上升0.3%。
市场预测
预计2016年内,北京还将迎来五个中高端零售项目入市,新增约68.3万平方米零售面积,新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊,将作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。但由于所处地段居住或商业氛围有待成熟,部分项目存在推迟的可能性。
尽管由万达、绿地等品牌开发商运营的新项目预计将实现较高的入驻率,其他新项目空置率或将高于市场平均水平,并令市场整体空置率于2016年底有所上升。
核心商圈的优质项目和非核心及近郊的区域型购物中心预计将持续赢得良好租金增长势头,但部分新兴商圈的社区型项目可能将更着重引进聚客能力较强而承租能力相对较低的体验型业态以提振人流,因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。
预计未来几年内,零售商将保持积极的扩张态势。国际品牌会继续将核心地段的物业作为进驻北京市场的首选。而随着基础设施建设的完善,城市外围的零售物业可达性将有明显提升,预计亦将吸引更多的零售商入驻。
北京住宅租赁市场
2016年第三季度,北京高端服务式公寓市场没有新增供应入市,市场总存量保持在5,970套。
万国公寓已于近期宣布停止接受新的租户入住,并预计将于2016年底完全退出租赁市场。
2016年以来三个服务式公寓项目的退市令市场竞争有所缓解。同时,旅游旺季所带来的旅游散客需求,以及跨国公司、尤其是汽车行业的项目外派人员租赁需求有所增加,令服务式公寓入住率录得明显提升,环比上涨2.1个百分点至86.0%。
增长的租赁需求令业主议价能力有所增长,大部分业主得以提高报价,这亦令第三季度服务式公寓租金环比继续上涨2.1%至人民币每平方米每月209.4元。
国内租户需求旺盛,拉动高端公寓租金继续上涨,录得每平方米每月人民币153.6元,环比上涨1.7%。
第三季度,高端别墅市场受季节性影响租赁需求活跃,租金有所回升,至人民币每平方米每月117.2元,环比上涨0.7%。
市场预测
2016年第四季度,位于朝阳区达美中心的奥克伍德服务式公寓将进入租赁市场,预计带来171套租赁单元。此外,盈科中心亦将预计于2017年上半年完成改造后入市。新增供应将进一步提升市场平均水平并满足活跃的市场需求。
新增供应将增加市场竞争,加上市场传统淡季期间新增租赁需求将相对有所减弱,因此预计2016年第四季度住宅租赁市场整体空置率或将有所上升,租金增幅有所放缓。
由于住宅销售价格持续攀升,预计未来还将可能有部分服务式公寓项目因转为散售而退出租赁市场。
北京住宅销售市场
一手住宅整体市场
2016年第三季度,尽管一手住宅供应量较第二季度回落,下降7.0%至102.4万平方米,但受活跃的需求推动,住宅成交量较上季度有明显回升,环比大幅上涨19.1%至179.5万平方米。销售价格指数则继续保持强劲的上涨态势,截至8月末,环比上涨7.4%,同比上涨23.0%。
一手住宅高端市场
2016年第三季度,高端住宅市场继续迎来集中供应,共7个高端公寓项目和6个高端别墅项目取得预售许可证,分别带来1,292套和215套新增供应。
同期,高端公寓成交量环比上涨43.6%至784套。同时,高端公寓成交均价亦迎来显着上涨至人民币每平方米93,700元,环比上涨8.6%。高端别墅成交量环比有所回落至422套,环比下滑12.8%,但高端别墅成交均价环比大幅上涨7.6%至人民币每平方米61,600元。
北京市土地市场供应依旧稀缺,本季度内未见住宅用地成交。
市场预测
为抑制房价过快上涨,北京市政府于9月30日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(简称《措施》)。主要内容包括:施行差异化信贷政策,提高首套房首付比例至35%以上,二套房首付比例至50%以上;进一步加大住宅用地供应力度、加快自住型商品住房用地供应;试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施等。措施旨在增加房地产市场有效供应,优化供应结构,强化交易管理,预计将对住宅销售市场产生全方位的影响。
除投资需求外,限购政策的出台亦将令刚需和改善型购房需求在短期内受到明显抑制,预计第四季度市场成交量将有明显回落。新政亦将影响市场整体开发商的信心,加上2016年以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓,在此情况下一手住宅供应量亦有可能继续回落。


2016-10-20

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