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谁来填补 P2P跑路的写字楼窟窿?

时 间:2016/8/24 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1274

金融行业对P2P理财公司的大规模清洗使写字楼失去了越多越多的金牌客户。那些扛不住的P2P网贷企业,毅然决然的大面积退租,使写字楼留下空白尴尬。写字楼业主一边反思此前的招租策略,一边埋头合计“如何填补 P2P出走后留下的空缺”。

P2P企业承租痛快 租金高
写字楼空置率高低向来被供需双方的角力左右。世邦魏理仕(CBRE)发布的《2016年第二季度中国房地产市场回顾》报告显示,2016年第二季度,全国优质写字楼市场供应充裕,共计有近200万平方米楼宇面积推向市场,较第一季度翻番。
供给大了,需求却出现变故。该报告指出,由于P2P行业持续调整对写字楼需求产生负面影响,今年第二季度,全国市场空置率攀升0.9个百分点至18.7%。
“彼时的蜜糖,此时的砒霜。”誉翔安地产执行合伙人王珂用这个形容。成也萧何,败也萧何。当时给写字楼市场租金做出巨大贡献的P2P行业,眼下它们大量的撤退又带来诸多麻烦。
要知道,在过去24个月,P2P行业作为金融服务业一匹黑马,一度成为核心区域甲级写字楼市场的主力军,成为最活跃的租户之一。若论租户成交面积和积极扩张态度,P2P网贷企业占比名列前茅。
“P2P行业在上海写字楼市场逐渐表现出强劲需求及持续扩张是从约三年前开始,在一年半到两年前达到高峰。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务写字楼部执行董事张越说。上海的核心中央商务区(Core CBD),最主要的是浦东的陆家嘴、浦西的南京西路、淮海路、人民广场以及新天地所合围的区域。“基本上,这两个区域内地标性甲级写字楼无一幸免。”
北京情况也类似。在过去一两年里,北京甲级写字楼市场中最为活跃的两类客户需求,是内资金融和内资高科技,特别是前者。
高力国际写字楼服务部董事周晓骏骅表示,“内资金融中,一部分需求来自于相对传统的金融公司,如银行、证券、基金、保险。更多的是带有新金融性质的公司,而P2P网贷企业就位列其中。”
事实上,很多P2P网贷企业希望通过入驻高品质写字楼,以此完成企业背书,增加公司的信任度,巩固客户投资的信心,支持其业务运转。于是,甲级写字楼成为他们的选址首选,而开出的价码也着实不低。
据周晓骏骅介绍,通常,入驻企业在租赁谈判时都是对租金及商务条款进行全面而细致地谈判,与楼宇业主的拉锯战时间较长。而P2P网贷企业则对价格表现出不那么敏感,仅象征性砍砍价,甚至有企业愿意超出押三付一的商务条款惯例,直接支付半年押金(押六付一),或是按季度支付(押三付三)。
P2P网资企业不仅付租高,租赁面积也大。这类企业的产品研发、销售、财务、后勤等人员较多,所需办公面积多者达1万-3万平方米,少者也在1000-2000平方米。有些企业还根据营业地域、业务职能不同,把办公地放在多个区域,整体算下来其承租面积有的竟高达10万平方米。
“在上海,P2P网贷企业承租面积绝大部分在整层以上,甚至是多个整层,支付能力又高出承租相同面积的其他内外资企业15%甚至20%以上。”张越也深有感触。
P2P网贷企业的选址决策速度同样令人咂舌。
一般情况下,承租面积在1-2层的企业,从第一次看房到最终签约需要4或6个月的时间。因为他们对承租物业要有一个从海选到二或三选一的过程。在随后的二或三选一时,还会经过一两轮以上的正式谈判,这期间企业也步入了内部的申报流程阶段。最后选中一栋楼宇后,双方律师介入,进行的法律合同谈判也会持续半个月或一个月以上。“而P2P网贷企业从第一次看房到最终的合同签约多为一两个月,最多三个月。”周晓骏骅说道。
此外,在招租政策上,有的楼宇叫价高,成交价根据当时的市场环境和具体客户则与报价有一定差距。对于这类楼宇,希望赶紧入驻做生意的P2P网贷企业,不愿多花心思砍价,业主自然偷着乐。
还有的楼宇则是报价不高,基本只有很小的降价空间,比如报价400元/平方米·月,成交价区间就在350-400元/平方米·月。在这种情况下,P2P网贷企业体现的就是决策快的时间价差优势。
当然,彼时已有一些甲级写字楼在招租时察觉出了不正常,认为不是决策有多快,而是草率,要严格把控P2P网贷企业的进驻。据记者了解,在去年年初,婉拒包括P2P行业在内的无实体业务投资公司,就已成为北京CBD区域内几家写字楼业主之间不成文的约定,甚至有楼宇都不愿接待这类客户看房。
但更多楼宇不是不理性、不知道风险,只是经不住P2P网贷企业签约快、租金支付高的诱惑,以及楼宇本身去化面积的压力等原因,还是接受了这类企业。“万一这类客户,在自己楼宇的租约期内,业务方面没有出事呢?这是一种赌博的想法。”周晓骏骅指出。
不至于伤筋动骨
“蜜糖变砒霜”缘起去年年底,一则关于e租宝因涉嫌违法经营而接受有关部门调查的消息惊动了整个P2P行业,由此引发的P2P网贷大规模退租事件成为写字楼市场的导火索。
“从2014年年初开始,P2P 行业快速提升了中国主要商业城市写字楼的吸纳量。但是,e租宝事件发生的前后成为一个分水岭:大量的P2P网贷企业停业或者经营不善收缩面积,从而大幅度降低了此行业对于写字楼的吸纳量。” 戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海直言。
“在不少甲级写字楼里面都出现这种非正常的退租现象。其中一部分P2P网贷企业是由于涉嫌违法,导致租约无法执行,典型案例就是e租宝。”周晓骏骅续称。
而受到e租宝事件的冲击,其他一些P2P网贷企业虽未有被公诉等问题,但由于企业自身客户量萎缩,对现有承租面积、租金难以为继。这时,有P2P网贷企业,会主动找到业主商谈提前撤租,尽量减少承租违约损失,比方说,此前的押金认罚,希望别再追加更多的违约罚金。其实,3个月的押金赔偿,对于楼宇业主而言,就是空置面积再出租时候的缓冲,3个月内完成面积出租就不会有所损失。


2016-08-24

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