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房地产到底有没有危机?出路何在?

时 间:2016/8/18 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1330

  刚刚参加了博鳌房地产论坛,今年论坛跟去年的气氛不一样。去年大家都在讲危机,讲如何用“互联网+”等新理念去度过危机,但今年大家好像都没有去年那种情绪。因为房价上涨,成交量大幅上升。其实,我们就像在弯道上加速,如果只看眼前,一定会出问题。用充满危机的眼光看未来,才能看得更清楚。
“万宝之争”标志着时代的终结
最近行业关注的焦点就是“万宝之争”,各种评论,最多的是政治论,还有八卦论,并且充满影视表现效果。换一个角度问,为什么这些核心人物不能坐在一起合作呢?
从心理角度分析,这五个角力者都太强势。强势者只争强,看不到合作。而商业是合作,不是你死我活的斗争,否则一定两败俱伤。
从金融角度分析,为什么保险资金愿意投万科?因为它的股价被低估了,PE只有10倍左右。但同样的公司在香港上市,PE只有3—8倍,说明资本根本就不看好传统的开发模式,传统开发模式本质上是三高模式(高周转、高毛利、高杠杆)。只要周转出现了问题,毛利出现了问题,高杠杆就会让开发商加速灭亡,不可持续。
这个行业到底有没有危机?
第一个危机就是“面粉”的价格(土地价格)拍成了“黄油”的价格。
今年1—6月,土地成交总金额是9600亿,同比增长38.3%。其中三线城市只上涨了6%,一线城市土地单价上涨了25%,二线城市居然上涨了76%。粗略统计,我们发现一线城市的地王几乎都被央企或国企拿走了,二线城市的热点地王都是首次进入这个城市的开发商。
高地价的根源到底是什么?板子不能打在开发商身上,也不能打在地方政府身上,而是土地政策出了问题,如果像苏州、南京一样,土地不光限价,而且还要抽签,这种方式能解决高地价的问题吗?
第二个危机是存量巨大。
中央政府这一轮房地产政策最希望商业地产和三线城市去库存,但恰恰这些地方没有去库存。仔细分析,可能“去库存”本身就是一个伪命题,如果是一个消费品,比方一个杯子被顾客买走了,作为厂家来说,这个库存就去掉了。但如果是一个房子,第二套、第三套被买走了,可市场一有波动,它们又被拿到市场上去卖了,库存减少了吗?我们这次去库存的核心是靠开发商,尤其是靠百姓加杠杆购买来实现的。但百姓的杠杆融资还有多少机会?
第三个危机是开发商的三顽疾。
开发商都在干什么?抢土地、玩并购、乱投资。谁在抢土地?大的国企和央企,因为它需要存在感。谁在玩并购?我听说是20名到50名的房企。很多房企不仅调整了今年的预售目标,还说三年内要冲千亿。谁在乱投资?有些小的开发商离开了这个行业,觉得要“互联网+”了,就在北京、上海租了很大的房子做“互联网+”。我认为如果思想不变,哪条路都走不通。
这个行业到底有没有风险?
我们要先回答三个问题,否则永远找不到答案。
第一个问题是房价上涨的原因到底是什么?
有人归因于供需,但是与这一轮上涨之前比,供需有变化吗?有人归因于货币超发。我回忆了一下,这一轮上涨的核心动力是中央政府出台了鼓励政策,是在去库存的大背景下定向宽松了房地产行业,提高了人们对房地产市场的预期,把限购、限贷的城市放开,鼓励购房,结果改变了预期,出现了房价的快速上涨,这是由投资和投机推动的。开始的时候确实是刚需和改善需求比较多,但是改变预期以后,投资需求必然出现,所以苏州等二线城市的投资占比达到30%以上,而在一年前这个比例不到10%。
第二个问题是如果开发商这轮拿了地王,还能不能像以前一样赚到钱?
我们看历史,除了三线城市,买地王就可以赚钱。以前这个行业的波动是一个爬山型的波动,你这一轮的低点比上一轮的高点还要高,所以只要捂得住,现金流足够,你就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样,它只是持平,你的金融成本就把你所有的利润全部消化光。
可以通过一个数据来证明。有一家排名前十的开发商,近几年拿了十个项目,其中有三个项目根本不赚钱,拿的就是当时的地王。何况现在热点二线城市的地价又翻了一番,你要想赚钱,就需要未来三四年房价翻一番。有没有政策可能?除非中央政府允许。但最近的中央经济工作会议提出要抑制资产泡沫,所以在政策上也是不可能的。
第三个问题是传统的开发模式的本质到底是什么?
我曾经听到这样的故事,有10个亿资金的开发商,六年前在北京二环拿了一块地,四年前只能跑到北京三环拿同样的地,两年前就要到北京五环才能拿到地,今天跑到涿州能拿到地,就算不错了。开发商拿地的成本越来越高,挣的钱又继续投入高价拿地,一旦未来市场遇到巨大风险,之前挣的钱会全部赔进去。传统开发模式就是资本滚雪球似的博弈。
从以上三个问题来看,行业肯定是有风险的。
这个行业还有哪些机会?
房地产这个行业已经在转变了,由制造业向服务业转变。这里面有很大的变化,也有很多的机会。
我所在的机构专注于商业地产,所以我谈谈商业地产的三个机会。
第一个机会就是城市更新。
我们看看成熟的发达国家,国外基金在干的事情就是城市更新,而且已经持续多年。而在中国一线城市核心区域已经没有土地了,一二线城市至少有万亿的存量规模,而且三四年以后还可以再更新。
第二个机会就是证券化。
证券化是商业地产的核心,没有证券化,没有金融创新就不可能有商业地产的发展,它只能回到制造业的模式。而商业地产是服务业,所以需要证券化,类REITs模式在两年前出现了,但是只有两三百亿的额度,它是股权性的。还有国内第一单债性的CMBS产品,由高和联合金茂和招商证券联合发行,上周取得了上交所的无异议函,很快就会正式发行。我相信它有很大的市场。因为在美国无论是REITs还是CMBS,占有的市场规模都是万亿美元级。CMBS不是简单的ABS,它是基于资产抵押,有硬碰硬的资产做支撑。相对于经营贷来说,它不限定用途,有更低的利息,卖给不同的投资者和不同的银行机构,不像银行只是跟一家进行谈判。同时它可以灵活地还本金,它的贷款额度可以比经营贷增加50%。
第三个机会是轻资产运营公司。
商业地产证券化的核心是需要资产管理公司能够做得持续稳定,资产收益不断上涨,这里面装什么样的内容最关键,而这个装的内容就是由轻资产公司来提供的,所以才有最近我们看到的青年公寓、白领公寓、养老公寓等等很多细分市场。基于这种判断,我们看到PE给他们的倍数还是很高的,像房多多、优客工场。
房地产有危机,核心还是要改变!改变的前提是要有危机意识。机会存在于房地产行业由制造业向服务业转变的过程中,对中小企业来讲,要想弯道超车,最核心的是思维的改变,要用互联网思维和金融思维来创新。
最后总结,传统开发模式已经终结,我们现在进入的不是下半场,而是完全不同的另一场!(来源:公众号"秦朔朋友圈")


2016-08-18

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