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专家:抑制资产泡沫会释放房地产拐点信号? 太早

时 间:2016/8/3 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1187

  7月26日,在被视为观察中国宏观政策方向最佳窗口的中央政治局会议上,罕见地提到并要求“抑制资产泡沫”— “资产泡沫”由此成经济热议话题。
何为资产泡沫?首当其冲的是A股和楼市。2014年以来,宽松的货币政策和宽裕的市场流动性之下,资产泡沫的堆积此起彼伏,按下葫芦浮起瓢,先有A股的冲高,后有楼市的火爆。鉴于目前A股已陷入僵局,因此这次的“泡沫”,主指楼市。
中国当前的房地产市场环境,用住建部一位高层官员的话来形容,是“前所未有的复杂”,一边是海水,一边是火焰。一边是一线及二线热点城市的地王频现,房价蹭蹭上蹿;另一边是多数三四线城市深陷去库存泥潭。股市楼市彼此影响中,此轮楼市资产泡沫的形成逻辑大致可概括为:A股暴跌资金挤出+货币宽松持续加码+去库存新政发力=一二线城市的楼市水牛。
7月28日,证监会率先对中央“抑制资产泡沫”作出了回应。在保荐机构的专题培训会上,证监会透露,此后上市公司再融资审核时,将不允许房企通过再融资补充流动资金,募集资金只能用于房地产建设、不能用于拿地及偿还银行贷款。一二线城市是中国经济最重要的发动机,房价、地价过快上涨,受压抑最大的将是实体经济的活力,中央对此不可能没有清醒的认识。从这个角度出发,中央提出“抑制资产泡沫”,表面是针对楼市,着眼点则是为实体经济降成本。
中国一线城市的楼市是否存在资产泡沫?泡沫的程度如何?这是一个很有争议的话题。如果从房价收入比、房屋租售比等国际通用指标来衡量,一线城市的楼市泡沫显然相当明显。目前,中国一线城市的房屋租售比已达500倍,远高于国际公认的合理区间(250倍以下)。与此同时,一线城市的住房空置率普遍较高,这有可能意味着,房屋的所有者已经不屑于赚取租金,而是寄望于囤房待涨、高价转手获利了。这也在一定程度上解释了,为什么投资者会无视高达500倍的房屋租售比。在一线城市,高房价唯一的“合理性”在于当地经济如高成长、高分红的小盘股,是极佳的投资标的;投资者认为未来的经济增长、城市的人口吸纳力可以轻松消化目前的楼市泡沫,即便是房价回调,也可能是暂时的、小幅度的。
然而万事有度。过高的地价、房价必然会损害城市的人口吸纳力,进而抑制其经济活力,超过一定的“阈值”,就可能导致房价掉头向下,形成经济一蹶不振的恶性循环。一般来讲,企业办公成本、企业员工个人的居住成本、服务业的租金成本,都会受地价或房产租金、价格的显着影响,一个城市的地价、房价、租金越高,对企业的挤出效应就越强。此外,高房价对消费的挤出效应亦不容忽视。一个家庭,一旦背负沉重的房贷,储蓄率随之降低,消费能力也会受到严重制约,家庭成员作为企业员工的创造力也将受到压抑。在国家经济发展的总账上,这些都是高房价造成的成本负担,是对经济发展潜力的透支。
房价过高对经济的挤出效应,已经在香港体现得极为明显。近年来,香港房价持续上涨,经济则渐趋衰退。今年以来,经济的迅速下滑令香港房价持续下跌,跌幅达到1成以上,一些住房价格甚至低于房贷。此前,一些难以承受香港过高房价的白领纷纷“突围”,转头到上海、泰国等地工作、购房,压抑了香港的经济活力。
无论在哪个国家,地产都是一国经济最不容忽视的领域,地产泡沫的全面破灭,将严重破坏企业的资产负债表,甚至使经济进入大衰期,这是日本等国给出的经验教训。风险应当防范,但仍不是当下中国最需要担心的事情,就一线城市和部分经济发展居前的二线城市来说,下半年,房产价格的大拐点还没有出现的迹象,此次中央提出“抑制资产泡沫”,更多的还是出于降低实体经济运行成本、推进供给侧改革的考虑。


2016-08-03

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