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高力国际杨达:没有产业是永远向上的

时 间:2016/7/29 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1176

   “房地产就像啤酒一样,要有一点泡沫,既不能太多,太多就没有酒味,也不能太少,太少酒的味道就差。要有泡沫,但是没法挤干净。”近日,高力国际华北区董事总经理杨达在接受记者采访时表示,没有产业是永远向上的,房地产也是如此。由于中国人口基数大且整体投资偏稳健,因此对未来不必过于担心,但对于管理层来说,应该对市场恐慌的底线有所评估,必要时进行托底。
买卖双方都要转变思路
高力国际的数据显示,今年上半年,鉴于若干激励政策效应显现,北京住宅销售量较去年同期小幅上涨。值得一提的是,高端住宅市场的成交量半年环比上升39%,同比上涨逾100%。新房市场已经呈现全面高端化的格局。
“新的市场格局之下,无论买方还是卖方,心态上都要有一些转变”,杨达说,供不应求导致地价和房价不断上涨,新房报价动辄10万元/平方米。在这样的环境下,豪宅应该重新被定义。
以前的豪宅大多是以面积大为标配,但随着单价不断上涨,豪宅的面积应该随之缩小,以此来控制总价,满足更多人的需求,而不仅仅只局限于金字塔尖的购买力。与此同时,城市中心的容积率限制应该适当调整,使得有限的资源得到充分的利用。
对于房地产企业来说,已经上涨了20多年的国内房地产市场,目前已经经过了规模化快速发展的阶段,拿地的速度、步伐和选择的区域要更加谨慎。在进行销售量积累的同时,更应该转向持有型物业,沉淀资金,用其他收入来平衡现金流。
“只依靠销售实现现金流的企业会越来越危险,15年前的万科模式如果放在今天,也不一定能够成功”,杨达说。
购房者也同样要改变思路,量力而为。“躺着赚钱”的时代已经过去,投资的风险性正在提高。除非确实有投资实力的买家、能够看到前景的项目,才适合出手。另外需要注意的是,房产套现的速度也正在变慢。
京津冀一体化是大势所趋
不同的城市在未来会呈现出完全不同的特征,分化将不可避免。
在杨达看来,抗跌性最强的城市将是北京和上海,一个是文化政治中心,一个是金融中心,这两个城市将是全国性的,吸引来自全国甚至全世界的买家;其次是众多省会城市,这些城市将是整个省的城市,吸引的也将是整个省的购买力,譬如杭州将是浙江的杭州、西安将是陕西的西安。而其他的三四线城市,除非特定因素下的购买,否则是不值得投资购买的,这些城市上升的速度最慢、下跌的速度却最快。
环北京区域是杨达比较看好的。他认为,北京的人口和产业疏解将是大势所趋、势在必行,因此环京区域价值势必会逐渐得到提升。
“这个过程是漫长的,并不是一朝一夕就能够看到变化”,杨达说,一个首钢就搬了近10年,产业的迁移牵涉了太多利益,只有在独立第三方的统一规划和协调下,才可能顺利完成。目前京津冀一体化的难题还在于,一是轨道交通并不是非常完善和便捷,二是人的思维急需要改变,现在对于很多人来说,北京和河北的心理界限还是非常分明的。
对于近几年快速增长的海外房地产投资,杨达认为,不管是机构投资还是个人投资,谨慎都必不可少。当地的政治局势、货币的稳定程度、税收、租赁、政策、汇率等,都将是海外投资必须充分考虑和考察的因素,务必谨慎再谨慎。


2016-07-29

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