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成都写字楼价值 优质物业成企业资金“避风港”

时 间:2016/7/28 0:00:00 信息来源:写字间 浏览次数:1299

  2016上半年,成都写字楼市场出现一波向好的势头,价格和成交量均出现明显上涨,优质写字楼作为企业“资金避风港”和保值增值渠道的作用开始显现,近期,银泰中心被整栋收购就是一大例证。
仲量联行在最新发布的《房地产投资的下一个高增值市场》报告中指出,近年来,虽然成都的写字楼市场由于供求不均,导致部分区域版块出现阶段性供过于求的现象,但是成都相比于其它一线城市,写字楼资产价值存在20%-30%的相对低估,未来优质产品将有更大的资产增值空间,值得被高度关注。
2016年,成都一些商务价值处于洼地、未来升值可期的的区域被投资者看好。在主城区写字楼销售榜中,武侯区代表性写字楼城置汇点以1.8万㎡的成绩排名成都市主城区写字楼销售面积榜单前三,若按照成交套数来算,则以255套的成绩排名第一。
据了解,城置汇点在2015年就是成都主城区写字楼销冠,值得一提的是,该项目之所以热销,是因为其所处区域—武侯新城被业内称为“商务市场的潜力股”,那么此项称呼从何而来,未来发展趋势又将如何?
热销背后:产业升级+人口聚集带动商务需求
如果仅是停留在外界前几年对武侯新城的认知上,人们往往会认为:武侯新城聚集了大量产业园与住宅小区,这和写字楼扎堆的市中心和城南商务区大相径庭,但不为太多人知晓的是,在区域“产业升级”和“住宅聚集”推动下,该区域近两年的商务办公需求已经厚积薄发,不可估量。
早在2009年左右,武侯新城制定了“产城一体”的发展方向,在刚起步时,以工业设计、鞋业产业,机电一体化,医药生产等制造业为主,这类产业人群的办公地点,大多以厂区和产业园为主,商用办公气候并未形成,可谓“有产业无商务”。
而近两年,这一现状发生了深刻而巨大的变化,2014年,武侯政府为区域确立了“全面深化改革创新 推动经济社会转型升级”的发展纲要,2015年,武侯区人民政府政务服务中心从内双楠搬迁至武侯新城,政府资源外移,为区域产业升级助力,恰好又逢国家“供给侧改革”和“双创”大势,作为响应,武侯新城进一步推动产业结构全面升级,从起步时较为单一的制造业,转变为电子信息、科技研发、生物医药、文化创意、新兴房地产、都市休闲等品相较为高端的产业,并相继引进了京东、联想、中石化为代表的巨头企业,产业升级开始衍生对商用办公楼的巨量需求。
“随着产业升级,武侯新城开始涌入大量商务人群,对办公品质要求在提高,武侯新城原有的在工业用地上开发的低端办公物业,肯定不能满足市场的需求,所以对商用写字楼需求爆发性扩大。”西部智谷招商部黄先生说道。
与此同时,武侯新城的“海量”的人口红利,也为商务发展奠定市场基础,据去年统计,武侯新城常驻人口达一百余万,占整个武侯区的三分之一,然而武侯新城占地面积仅有武侯区的五分之一,也就是说武侯新城已经成为整个武侯乃至成都大西南片区,人口红利最好,最为集中的区域。
有调查显示,武侯新城人口结构有一个鲜明的特点,就是产业人口、创业人口及个体商户相对比例较大,这类群体对商办类市场有着旺盛需求,所以人口红利也意味着商办市场红利。
但是商务红利并没有得到及时释放,反而是住宅红利率先彰显。在2014年之前,武侯新城为应对不断增加的人口增量,还是以“住宅先行”为“兴区策略”,楼市开发主要是住宅开发,满足区域刚性需求,保利花园、蓝光金悦城、华宇楠苑、置信丽都花园、中海锦城等大体量楼盘就是典型代表,2016年,中铁建、中海携高端项目再次加码、新希望也纷至沓来,前不久,苏南阳光城置业(苏州)有限公司以9600元/㎡的高溢价拍下武侯新城一住宅宗地,不约而同地看好区域发展前景,打造改善类住宅,并顺势提升区域品质。
与住宅规模扩张、品质升级,兴旺发展反差极大的就是商业的瓶颈,尤其是商务办公类商业发展步伐缓慢,严重脱节。
在中原策略服务部刚发布的《2016上半年成都各行政区写字楼存量情况》中,武侯区写字楼存量处于低位,去化周期也远低于高新、青羊、成华和锦江区,翻阅各大机构统计的2014年、2015的数据,武侯区,尤其是武侯新城商办供应的存量更低,去化周期更短,在海量需求下,武侯新城改善型、商用型办公产品“一房难求”随处可见。这也与以东大街、金融城等成都热点商圈的写字楼市场的激烈竞争形成了鲜明的对比,凸显了武侯新城商办市场的蓝海价值。
“总体来看,成都市场上写字楼供大于求,但存在局部性稀缺,武侯新城就急需写字楼供应。”西南大学教授刘璐的观点,也印证了这一数据。
写字楼市场缺口巨大,区域潜力又不可估量,以城置汇点为代表的写字楼项目,就是在这样的大背景下应运而生的,成功填补商业蓝海,并抢占市场先机。
据了解,城置汇点面世时,区域写字楼几乎是一块空白,而项目位置上,又选址在武侯大道与武兴二路交汇处,这个路口是武侯大道名副其实的咽喉位置,不仅昭示性强,而且紧邻3号线地铁站口,非常适宜商办物业的开发。
恰到好处的入市时机,加上一流的地段,为城置汇点的热销奠定了基础。
商业蓝海填补者—基汇资本浮出水面
不为太多人知道的是,城置汇点能够精准地抓住这一区域转型下的投资机遇,和其所属的投资开发平台—基汇资本有很大关系。
据了解,城置汇点背后的基汇资本,被称为“亚洲最佳机构”,投资收购了全球多处知名城市地标,以强大商业地产投资运营着称。2013年,基汇资本从李嘉诚旗下的和记黄埔、长江实业手中收购广州西城都荟广场的案例,就体现了其强大的资金背景和卓越的商业投资和运营水平:西城都荟广场在基汇资本接手前几乎濒临倒闭:商家纷纷离场,招租非常惨淡。基汇资本接手后,经过对商场的重新定位打造,通过业态多元化、增加体验性为契机,引入众多新进品牌,目前出租率已经接近95%,俨然成为广州西部的崭新商业地标,对于基汇资本,这样成功的商业运作案例可谓数不胜数。
城置汇点作为基汇资本在成都的首个商业综合体项目,在拿地前就凭借敏锐而丰富的商业地产投资运营经验,对整个武侯新城区域未来发展做出来精准的判断,整个项目的设计和打造都根据区域需求和特性进行了深入研究 。比如,“10万方自持购物中心+写字楼产品”的整体规划,正是预见了区域的商业空白和逐步增长的办公需求。购物中心的精心打造,在为写字楼业主和入驻企业提供更加便利的物业配套,也大大提升整体项目功能性、人气吸附力以及后期的物业增值潜力。
由于商业中心与写字楼相辅相成,互为利好,城置汇点已俨然成为区域最具代表性的综合体之一。据可靠消息,经过精心的打磨和业态优化,其10万方购物中心已经引进上百家品牌,预计一年左右时间即将开业,基汇资本的产品规划、打造能力也在此得到淋漓尽致的体现。
另外,基汇资本在运营和服务方面也颇有建树,针对业主创业人群较多,自身资金和资源较为薄弱的问题,城置汇点引入国际水平物业-仲量联行作为服务机构、但严格控制物业服务费,让业主用较低的费用,就能享受到甲级写字楼的高端物业服务,并获得良好的企业形象。另外,还通过搭建创投云服务平台,对入驻企业内部资源进行整合和共享,对政务、工商等资源进行外部嫁接和引入,着力解决中小企业物业服务、工商注册、法律咨询、财税管理、融资贷款、IT支持等核心问题,让业主企业在更好的办公空间内发展壮大。
不难看出,对于城置汇点的热销,基汇资本扮演了极其重要的角色,最为关键的是,基汇资本无论是其前期投资、中期打造还是后期运营管理,都与区域市场特征和发展需要高度吻合。
新品集中入市 今年武侯新城商务市场还将爆发?
2016年可谓武侯新城的“商务爆发年”,据了解,延续前两年产业升级下的商务升温,今年,武侯新城已实现两条快速通道顺利通车,地铁3号线也进入建设的最后阶段,商务市场所依赖的交通体系,已经日趋完善。与此同时,武侯新城建设管委会又发布2016年招商引资计划,计划新引进注册企业(项目)达到150个,并且明确指出“ 依托楼宇载体资源,激活楼宇经济活力,促进楼宇集群发展”的指导方针,这无疑为商务市场全面发展刮起政策春风。
市场、交通、政策面的巨大利好,刺激了写字楼市场的蓬勃发展,于是,一些 “新面孔”开始相继出现:如位于聚龙路、推出公寓产品的万茂UIC,以及推出写字楼产品的双楠尚品广场,区域销冠城置汇点也顺势加推,推出直面120亩市政公园的现房楼王产品,以迎合区域不断升级的品质办公需求。
其中,万茂UIC和双楠尚品广场目前均属于期房在售,前者曾传出将被金辉全面收购的消息,后者曾深陷停工之困,在今年引入万达“轻资产”模式之后,才重新面市。
业内人士分析认为,武侯新城商务发展的后劲十足,区域内众多商办产品,将享受整个区域带来的动态利好,新产品的集中入市,意味着武侯新城商务市场将更加成熟,商务聚集效应将进一步成型,在供需矛盾仍然严峻、产业深入升级、政策加码的情况下,商办市场后续或将呈现出价格上涨的趋势。
不过面对趋向繁荣的区域商办投资市场,该业内人士向投资者建议到,投资选择需要理性对待,一是要结合市场整体趋势,谨慎选择背景强大、市场表现良好的现房产品作为自主办公或投资、资产配置所用,二是相对现房,期房也依然存在一定的风险。


2016-07-28

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