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地王不好当 2015年的单价地王都未上市!

时 间:2016/6/22 0:00:00 信息来源:和讯房产 浏览次数:1292

地王不好当 2015年的单价地王一个都还没上市销售呢!

最近土地市场高烧不退,拿地成本不断攀高,政府也大为头疼,个别城市出台了“土拍限价令”也没有达到期望的效果。一时冲动拿下高价地王究竟值不值得,还是应当以史为鉴,看看近年的地王现状吧。

先看开发进度, 在2013-2015年的总价地王TOP20中,有4块土地尚未动迁,尚未开工的地块多达9个,接近半数;在单价地王TOP20中,只有大宁金茂府进入了销售阶段,其余地块均未开盘;高溢价地块开发进度最慢,尚未开工的土地达到四分之三,没有一块土地进入销售阶段。

总体来看,近三年的“三高”地块的平均拿地开发时间为21个月,其中27个项目超过两年,但仅有6个项目开盘,开发周期已经远远慢于行业平均。(大宁金茂府同为总价TOP20和单价TOP20,此处为重复计算)

已开盘项目销售情况,还是基本能够做到保本,房地比(成交均价/楼板价)基本都可以做到200%以上。深圳(楼盘)卓越前海壹号更能达到624%,即便考虑前海政府苛刻拿地条件,也可达到250%以上,(土地出让时要求10万方无偿移交物业和1.5万元/平方米的投资强度)。北京(楼盘)、上海(楼盘)项目利润空间看似不高,但也各有原因:北京首开华润花香四季商品房部分尚未真正开盘,目前销售的是自住型商品房部分,限价29000元/平方米;上海金茂府则是金茂地产进驻上海的首个“府”系产品,利润率并非企业关心的唯一重点,从企业战略角度来看,火热销售所带来的品牌口碑更为重要,再考虑到成本中建安费用占比相对较低,154%的房地比也可以接受。

从具体推案时间来看,开发商也很好地抓住了市场周期,主要选择在4月、9月前后的传统市场旺季,再加之2014年9月、2015年3月均有国家层面的政策放宽,这些项目也均取得了理想的销售业绩。如上海大宁金茂府在2015年4月18日开盘,短短十多天即问鼎上海2015年1-4月项目金额销冠。

但大家最关心的,应该还是那些没有开盘的高单价地王项目。我对2015年实际楼板价TOP10做了一下梳理,不出意料均位于北上深,这些项目的共性问题主要有以下三点:

1、开工进度缓慢。2015年最后一块单价地王成交已经过去差不多半年,但在单价地王TOP10中,仅保利首开的北京孙河地王已经开工,并给出了推广案名“景粼原著”,其余地块仍未进入施工阶段。泰禾深圳宝安地王虽然早早确定了“院子”系列,但考虑到地块尚需动迁,开发进度仍不容乐观。

2、价格压力巨大。2015年以来北京、上海、深圳房价持续快速上涨,但从“板块在售房价/楼板价”指标来看,这些单价地王仍然远未“解套”。泰禾深圳的宝安地王、保利首开的北京常营乡地王更是压力巨大,楼板价均达到板块均价的1.6倍以上。并且近期一线城市调控政策的收紧,更是进一步延长了地王们的“解套”时间预期。

3、配建保障房占比过高。于社会公平而言,公共服务平权确实很有必要;但对于具体项目来说,还是异地配建为佳。过多的本地配建保障房并无益处,不仅会大大增加设计难度,更会直接影响产品品质。北京的这些单价“地王”即是如此,以葛洲坝(600068,股吧)北京地块为例,该项目总建筑面积仅20.38万平方米,但配建面积就达到了9.3万平方米,接近一半。


2016-06-22

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