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双速经济反转 澳商业写字楼市场格局重塑

时 间:2016/5/25 0:00:00 信息来源:东方财富网 浏览次数:1225


[提要]未来10年,影响写字楼市场的因素有很多。远程办公人群增多、人口统计学变化、更灵活的用工制度、企业持续盈利压力、来自亚洲金融中心的竞争加剧,及服务的全球化等因素都将影响对办公空间的需求。
   未来10年,影响写字楼市场的因素有很多。远程办公人群增多、人口统计学变化、更灵活的用工制度、企业持续盈利压力、来自亚洲金融中心的竞争加剧,及服务的全球化等因素都将影响对办公空间的需求。
   ACB News《澳华财经在线》报道,理论上,随着技术和全球化发展带动生产力进一步提高,人们对办公空间的需求将会减少。但是安保资本(AMP Capital)房产投资策略和研究主管Michael Kingcott指出,技术提升和全球化加剧会带来劳动力结构的变化,但随着人口持续增长,白领们对写字楼的需求很可能继续增长。
   安保资本认为,靠近白领阶层居住区域的写字楼物业资产或将优于其它资产。
   与前几代人的工作、生活与休息区域相隔离状态相比,Y世代人群(Generation Y)渴望在工作、生活和社会环境之间寻求最佳平衡点,并实现完美融合。科技在实现这一整合过程中的作用非常重要。这就激发了充满活力的城市外围地区的写字楼需求,这些地方往往租金较低,但技术规格非常高。
   然而,来自英国和美国的证据表明,一些数字经济企业和员工日益向充满活力的市中心和商业区CBD靠拢,这些地区能够整合他们需求的所有元素。写字楼市场必须能够提供一个理想的工作之地,一个协同工作和高水准的环境,包括能够支持最新技术的基础设施来,这样才能够成功吸引劳动力迁移。
   安保资本委托德勤对未来办公环境的研究《2030年我们的办公场所》(Its (almost) all about me-Workplace 2030 Built for Us)支持安保资本上述对写字楼市场的观点。
   因此,安保资本旗下的基金总会在充满活力的CBD和市中心寻找优质资产,以及一周营运7天、每天24小时营业的物业资产,譬如位于悉尼的Quay Quarter和墨尔本Collins Place城市综合体。
   ACB News《澳华财经在线》报道,安保资本认为,虽然商业写字楼行业面临一些中长期挑战,但受以矿业主导的“双速经济”反转影响,在悉尼和墨尔本租赁办公楼比以往更加容易。
   在资源业繁荣时期,澳大利亚矿业州的经济表现超过其他地区,且全球金融危机使得悉尼等大城市的经济发展陷于停滞。而现在,澳洲的双速经济出现反转。悉尼强劲的楼市及建筑活动正带动其他领域的发展。悉尼大型金融服务产业也支撑着经济的回升。此外,受房价高企及更为强劲的收入增长推动,悉尼居民的收入也在不断增加。 
   目前商业地产项目开发管线扩张缓慢,而一些写字楼正被改造成住宅社区,引致悉尼和墨尔本的CBD写字楼的空置率持续下降。安保资本预计直到2017-2018年,当新一波商业写字楼供应跟上时,才会结束这种下降趋势。因此,未来两至三年内悉尼和墨尔本的租金增长前景都将十分可观。这可能导致2020年前产生更强大的商业地产开发周期。
   布里斯班写字楼市场目前开始企稳,空置率有望在未来几年慢慢下降。尽管面临经济刺激措施和租金压力,但昆士兰州经济正表现出改善的迹象,租户询问数也在缓慢上升,这表明基本面可能开始企稳。
   在主要写字楼市场中,珀斯最弱,租金下行压力较大。安保资本预计该市场空置率将在2016年下半年达到顶峰,因此,短期内珀斯的租金会进一步下降。
   安保资本预计,未来投资回报率最高地区将集中在悉尼和墨尔本的传统中心市场、堪培拉以及在复苏中较为滞后的郊区市场。
与过去10年相比,珀斯和布里斯班的回报率预计将大幅下降。珀斯尤其如此,在未来几年中,资产价值缩水的风险很高。
由于较低的空置率将能支撑中短期的投资回报,安保资本的商业物业投资组合开始偏向悉尼和墨尔本市场。不过,安保资本称,仍将对上述影响写字楼市场因素的合力作用保持动态观察。


2016-05-25

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