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供应高企租金低迷 长沙写字楼空置折射全国困局

时 间:2016/4/12 0:00:00 信息来源: 中国房地产报 浏览次数:1267


[提要]长沙市写字楼空置率虽然环比下降了1.0个百分点至44.2%,但未来6个月,长沙写字楼市场将有逾40万平方米新增供应,且甲 级写字楼占比超过8成,预计长沙写字楼空置率短期内仍将呈现上升态势。
写字楼市场在经历了一段肆意生长的岁月后,正陷入进退维谷的两难境地。
4月7日,世邦魏理仕发布的报告显示,长沙市写字楼空置率虽然环比下降了1.0个百分点至44.2%,但未来6个月,长沙写字楼市场将有逾40万平方米新增供应,且甲 级写字楼占比超过8成,预计长沙写字楼空置率短期内仍将呈现上升态势。
据盈石集团研究中心统计,截至2015年末,中国20大城市甲 级写字楼(含顶 级)总存量达到4557万平方米,较2010年初翻了1.7倍。此外,中国土地勘测规划院发布的2015年四季度全国主要城市地价监测报告预测也指出,2016年全国市场将迎来近930万平方米的写字楼新增供应,预计到2016年底,全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%,约1530万平方米。
供应高企
供应过剩促使写字楼空置率进一步走高,是包括长沙在内的全国写字楼市场面临的一大难题。据不完全统计,目前长沙在售或在建的写字楼项目有逾20个,包括华远华中心、绿地中心、富兴世界金融中心、运达中央广场、楷林国际、中盈广场、柏宁地王广场、华创国际广场、泊富国际广场、保利国际广场,以及今年即将大体量入市的九龙仓长沙国际金融中心、世茂环球金融中心等。
长沙新峰地产研究院的信息亦表明,一季度长沙写字楼市场新增供应面积6.4万平方米,成交19.72万平方米,成交金额19.09亿元,成交均价9683元/平方米。截至2016年3月底,长沙市内6区商业及写字楼有效存量达717万平方米,去化周期长达50个月。
这意味着,即便是九龙仓也并没有遇到“最 好的时代”。九龙仓长沙国际金融中心是规划建设集大型精品商场、高端写字楼及国际白金五星 级酒店等设施于一体的超高层大型城市综合体,总建筑面积为98万平方米。在经历从拿地到竣工的长周期开发后,九龙仓在长沙、重庆、苏州的国金中心所处的这3座城市,也无一例外地被贴上了写字楼高存量的标签。
长沙之困,亦是全国之困。相对住宅而言,写字楼市场成交盘面小而稳定。因此,高库存的开发现状,已严重影响到了各地写字楼物业出售和出租。不仅如此,城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大。中国土地勘测规划院的报告说,一线城市中广州的写字楼空置率超过10%,大部分二线城市空置率超过20%,长沙、成都、重庆、无锡等地写字楼空置率将至少连续第三年处于30%以上。
睿意德中国商业地产研究中心先前也曾预测,2016年全国市场中的甲 级写字楼总存量,将较2012年增长80%。值得注意的是,上述新增供应量中将有近七成来自于二线城市。
租金低迷
空置率居高不下,二线城市的写字楼租金低迷似乎也在持续。长沙新峰地产研究院的一季度报告指出,长沙中心城区写字楼如华远华中心、开福万达广场、绿地中心租金普遍在3.0~5.0元/平方米/天,河西的绿地中央广场、王府井、奥克斯广场等写字楼租金在1.8~3.5元/平方米/天,涨幅不大。
世邦魏理仕的报告也表明,随着新落成的甲 级写字楼接连入市,老旧甲 级写字楼业主持续下调租金预期以降低租户流失的风险,甲  级写字楼市场竞争逐步加剧。至1季度末,长沙市写字楼平均租金环比下降0.7%,为89.1元/平方米/月。
而在写字楼的需求上,一方面,专业服务类行业新设立及升级搬迁主导的租赁需求持续活跃。另一方面,小贷公司等非传统金融机构受经济形势影响明显,退租情况时有发生。此外,外资企业缩减面积以控制成本的案例开始出现。
上述研究院院长朱熙认为,虽然2016年长沙写字楼市场对优质租户的争夺将加剧,但是宏观政策方面仍存在一些利好消息。近期,营业税和增值税的调整、小微企业所得税优惠等措施的实施,有利于减轻企业税负,对写字楼市场将形成长期利好。
困局待解
长沙写字楼本身供过于求的生态,已是难以避开的一个因素。如何在矛盾中寻求平衡,于风险中把握机遇、寻求突围,成为当前各地尤其是二线城市发展写字楼物业的核心议题。 
楷林(长沙)置业有限公司总经理王如民指出,尽管从数据上看,长沙写字楼市场确实库存较多,但是将写字楼产品进行细分之后,各自面临的库存压力和市场环境会不一样。那些品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好,而那些整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的挑战。
除中盈广场项目正在玩跨界营销外,在长沙华远华中心,华远地产副总经理、长沙城市公司总经理许智来向中国房地产报记者坦言,华远华中心写字楼正在实施的“垂直经济”概念,将视野放大到一栋楼、几十个行业、几百家企业、几万个人的格局之中。其不仅以专业服务及银行金融等甲 级租户为对象,当中不少是瞄准跨国企业,而且扶持一些中小型创业企业的发展,通过在金融服务方面建立起来的优势把产业链聚集起来,将寻找租户的视角重新放大。
在许智来看来,面对未来新知识、新趋势和前沿科技可能带来的无限发展,垂直经济或许可以给华远华中心项目带来更多助力。“这个‘垂直经济’概念,是在租户以往看重的地段、租金、硬件、服务、品牌形象等传统办公楼择址需求之外,增加的一重个性化的衡量标准。”许智来强调。
据记者观察,长沙写字楼产品在软、硬件上正在进行升级与创新。除了智能化系统、网络布线等高科技产品的升级配套外,还引入多项细致、人性化的附加服务,以五星 级的服务匹配现代化的写字楼。此时,长沙市场上可以看到,绿地中心、华远华中心、中盈广场、楷林国际等一批新型写字楼,开始走人性化设计路线,外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。



2016-04-12

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