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北京写字楼空置率维持6%低位

时 间:2016/4/8 0:00:00 信息来源: 每经网 浏览次数:1266


[提要]都知道北京住宅价格高,最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道,北京的写字楼更是寸土寸金。
都知道北京住宅价格高,最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道,北京的写字楼更是寸土寸金。
据商业地产服务机构世邦魏理仕4月7日发布的报告,一季度北京写字楼市场租金小幅上涨,至每月每平方米424.9元——这个租金水平仅仅排在香港和伦敦之后,位列全球第三。
世邦魏理仕华北区研究部主管及副董事孙祖天对记者介绍,这个水平实际上已经超过了一些外资租户的可承受空间,尤其是在经济下行压力较大的情况下,租户对于租金的敏感程度也在提高。
尽管如此,北京写字楼租赁市场仍然不缺租户入住。据孙祖天介绍,北京写字楼的空置率只有6.1%,这意味着即使租户承受不了现在的租金想要换房,也很难找到更合适的写字楼。
北京写字楼租金全球第三
仲量联行在今年初发布的《全球顶级办公楼租金报告》显示,在全球办公楼租金排行中,中国包揽三席:香港排名第一,北京、上海分列第三和第五。
根据这份报告,北京办公楼的租金约为199美元/平方英尺/年,换算成人民币,大概是每平方米每年5000多元。
如此高额的租金对于投资者自然具有强大的吸引力。2015年全年,北京写字楼新增供应39.7万平方米,是上一年度的2.3倍;当年北京写字楼租赁市场净吸纳总量为26.2万平方米,较上一年度增长37.5%。
北京市统计局发布的数据显示,今年1到2月,全市写字楼投资完成86.7亿元,增长113.6%,销售面积为24.6万平方米,增长182.8%。
世邦魏理仕的报告显示,今年一季度,北京甲级写字楼平均成交价格环比上涨1.8个百分点,至每平方米52626元。
第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为,去年北京全市写字楼租金收益可观,写字楼租金收益率达到5%左右,而住宅收益率只有2.5%。从投资角度看,写字楼的回报更可观,何况北京的住宅还受到限购政策的限制。
世邦魏理仕的报告显示,未来6个月里,北京写字楼市场预计将有3个项目落成,为市场提供约18.9万平方米的面积。报告据此判断,在缓解市场供应短缺的同时,这些项目也给现有项目业主造成一定压力,不过北京写字楼市场总体租金将保持平稳运行态势。
租约到期难觅平价写字楼
今天的北京城里,从金融街到CBD,从中关村到望京,高大、漂亮的写字楼鳞次栉比。不过很多熟悉北京的人都知道,这些改变了北京城市风貌的甲级写字楼,大多数都是近几年来陆续修建的。 
孙祖天介绍,2008年左右是北京甲级写字楼新增供应的高峰,当时许多大型企业都通过8到10年的长租合同来换取相对低廉的租金。今年又是奥运年,距离2008已经8年之久,按照8到10年的租期来计算,今年到2018年将是北京写字楼租约到期比较集中的时间段。
值得注意的是,如此之高的租金价格,并没有影响北京的写字楼出租。世邦魏理仕发布的数据显示,北京一季度写字楼空置率小幅上涨0.1个百分点,至6.1%,仍是全国空置率最低的写字楼市场。
其他几家机构的统计数据大多略低于6.1%——可比的数据是,全球写字楼平均空置率在10%以上。
虽然近期还将有新的项目落成,会增加市场供应,但这并未改变供不应求的整体局面。孙祖天以位于望京地区的一个新项目为例,虽然该项目带来了79000平方米的新增面积,但大部分已经被多家国际知名企业承租,基本上是以满租的状态入市。
在这样的情况下,许多租约到期需要转租的公司可能会面临一个问题,那就是想要找到合适的写字楼非常困难。
孙祖天分析,当前市场正处在业主与租户的博弈期。一方面,业主想再进一步提高租金很困难,因为当前的价格已经超过一些外资租户的可承受空间;另一方面,租户想要找到价格较低的写字楼也很困难,因为市场仍旧供不应求。



2016-04-08

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