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险资投资地产超6000亿 多集中于商业写字楼

时 间:2016/4/7 0:00:00 信息来源: 证券日报 浏览次数:1288


[提要]险资的投资标准主要有两个,一是资金量级,二是预期投资回报率,而房地产投资具有所需资金大、投资收益较稳定的特点,因此成为险资青睐的对象。
无论是在国内还是在国际房地产市场,2015年,险资都掀起了巨浪。
尽管上市险企的投资策略似乎有所分化:去年,四上市险企中,中国平安和新华保险的投资性地产资产同比增长,而中国人寿和中国太保则下降,但业内人士认为,险资对房地产的投资仍在持续增加。
保险资管人士对记者称,险资的投资标准主要有两个,一是资金量级,二是预期投资回报率,而房地产投资具有所需资金大、投资收益较稳定的特点,因此成为险资青睐的对象。另外,不少保险公司出于集团战略布局的考虑,也在投资地产行业。
从收益情况看,中国太保2015年年报披露,从集团合并总投资收益率来看,“投资性房地产为9.5%,同比上涨了1.4个百分点。” 多位研究人士对记者称,险资投资地产的收益率可重点参考写字楼的租金变化以及公允价值变化。
险资投资地产超6000亿元
根据中国平安披露的2015年年报,截至2015年12月31日,中国平安的投资性房地产资产为275.09亿元,同比增加了58.4%。该公司表示,这是由于“该类投资增加”所致。
事实上,中国平安早已开始在地产界攻城略地。通过集团内部的资源整合,平安好房2015年业务迅速发展,房地产金融平台规划逐步清晰,与世茂、雨润、碧桂园等数十家大型开发商建立了战略合作关系,通过平安好房平台实现的新房房产成交规模超过1500亿元。
其他险企方面,新华保险截至去年年底的投资性房地产资产为21.77亿元,同比增长了30.8%。“主要原因是2015年公司将部分房屋及建筑物由自用改为出租,同时部分在建工程转入投资性房地产。”新华保险在年报中解释道。其中,在建工程转入投资性房地产的原值为3.87亿元。
与中国平安和新华保险投资性房地产增长的情况不同,中国人寿和中国太保2015年的投资性房地产资产同比有所下降。
其中,中国人寿的投资性房地产资产截至去年年底为12.37亿元,同比下降了3.6%,在总投资资产中占比为0.05%。“主要原因是投资性房地产折旧的影响。”中国人寿解释称。
此外,中国太保年报显示,截至去年年底,其投资性房地产资产为63.44亿元,同比下降了3.3%,在总投资资产中占比为0.7%。
以上数据显示,上市险企对地产投资的态度呈现出一定的分化。但业内人士指出,从行业整体来看,地产投资是险资非常青睐的对象。
根据中国保险资产管理业协会近日披露的《2015年中国保险资产管理发展报告》,截至2015年年底,保险资产的投资性房地产资产为921.60亿元,占比0.82%。不过,从保险资金涉足地产投资的总额来看,应该要远高于这一数字。五合智库策划总监冯爱国在接受记者采访时表示,即使用最保守的方式估计,投资到地产领域的险资至少超过6000亿元。
“新增保险资金这么多,我们必须找到有效的投资渠道,判断标准主要有两个,一是资金量级,二是预期投资回报率。”某保险资产管理公司负责人对《证券日报》记者称,尽管有的项目预期回报率不错,但资金量太小,对于险资而言,成本消耗太大,也并非理想的投资标的。而房地产投资则具有所需资金大、投资收益较稳定的特点,成为险资青睐的对象。
该负责人表示,另外还有一个重要原因是,不少保险公司已经或正在向综合金融集团的方向发展,投资地产行业也是出于集团战略布局的考虑,地产业务可以与保险主业相互呼应,泰康人寿、合众人寿在养老地产的投资就是如此。
北上广甲级办公楼租金看涨
险资投资地产的收益情况如何?对2015年投资地产的收益率情况,多数险企并未在年报中公开披露,仅中国太保披露了一项:2015年,从集团合并总投资收益率来看,“投资性房地产为9.5%,同比上涨了1.4个百分点。”
对这一收益率水平,冯爱国对记者表示,若这一投资主要是写字楼,且按照市场租金价格与成本之比来计算,属于相当高的水平。据他介绍,目前上海核心地段甲级写字楼的年收益率约为6%。
从目前的情况来看,险资投资不动产的类型大多集中在商业写字楼领域,在商品住宅及土地开发领域的涉足较少,因此,投资收益情况可重点参考写字楼的租金变化。
“租金走势是看一项商业不动产投资收益的重要参考因素之一。”仲量联行中国区研究部总监周志锋对《证券日报》记者表示,从租金走势来看,一线城市的供需增长幅度较一致,租金水平仍然保持上涨趋势,但部分二三线城市的租金却有所下跌。该公司研究数据显示,去年第四季度,北京、上海和广州的甲级办公楼租金与同质办公楼租金环比分别增长了1.1%、2.6%和1.9%;成都、郑州则分别下降了2.0%和6.7%。 
除了租金水平,公允价值也可作为险资投资房地产收益的一项参考。记者发现,险企对投资性房地产的公允价值计算一般采用或参照第三方机构的评估结果。新华保险表示,根据仲量联行西门公司发布的资产估值报告,去年年底,其投资性房地产公允价值为32.08亿元,同比上涨了12.8%。中国太保去年年底投资性房地产的公允价值约为39.33亿元,同比上涨了1.7%。中国平安去年年底投资性房地产公允价值为504.53亿元(包括房屋及土地使用权),同比增长了50.7%。
除了在国内的地产投资,2015年,险资在海外的地产投资也明显增加。相关统计数据显示,截至2015年年底,险资在海外房地产市场累计投资额已达近60亿美元。
从投资回报水平来看,第一太平戴维斯近日发布的报告指出,2015年,美国、欧洲与亚洲市场的写字楼投资收益率基本与前期持平。纽约、洛杉矶西区和旧金山的写字楼投资收益率有所收窄,分别为4.0%、4.49%与4.57%;香港地区与伦敦的写字楼投资回报率分别为2.57%与3.18%。
冯爱国认为,险资的海外地产投资集中在发达国家的核心城市,并且投资标的一般是地标性建筑,整体来看,投资风险较小。而在国内,他表示,一线城市核心地段的甲级写字楼需求还将继续增加,物业的投资价值也会越来越高,因此,险资在国内投资房地产业会呈现聚集的特点。


2016-04-07

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