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规划错位 深圳写字楼价低于住宅

时 间:2016/3/23 0:00:00 信息来源: 证券时报 浏览次数:1427


[提要]一线城市土地供应稀缺,稀缺的土地中供应住宅的又太少,这就造成写字楼价格低于附近住宅一半的奇观。
  一线城市土地供应稀缺,稀缺的土地中供应住宅的又太少,这就造成写字楼价格低于附近住宅一半的奇观。
  深圳福田区的中心天元写字楼售价为7.5万元/平方米左右,但70年产权的公寓价格却是10万元/平方米。据Q房网上挂出的房源信息,江苏大厦的单价为3.3万元/平方米,而附近黄埔雅苑的则在7万元/平方米以上。
  同样的地段,深圳住宅的单价往往比甲级写字楼的高2万元以上。去年深圳甲级写字楼售价为5万多,想找到5万元均价的一手住宅,要到关外去。要知道写字楼一般都在深圳的中心区,交通便利。
  去年深圳房价上涨超过5成,但去年写字楼价格涨幅仅1成多一点。随着供应量增加,目前写字楼开始出现空置率上升和租金下降的现象。深圳南山有不少整层写字楼可供出租,有些写字楼空置率在30%~50%。海岸城的租金由200元/平方米降至180元/平方米~190元/平方米,中铁南方从210元/平方米降为185元/平方米~190元/平方米。这和住宅市场租金一直上涨形成鲜明对比。北京也存在类似的问题。
  按规律而言,商业店面价格最高,写字楼次之,住宅最低。一般来说,商业店面和写字楼成本配置相对偏高,地理位置也比较好。
  但现在北京、深圳等城市都出现住宅售价超过写字楼的现象。很多二线城市住宅的售价超过写字楼还会引起讨论,比如有媒体报道去年青岛中铁诺德广场的均价约为15000元/平方米,而附近不少高端住宅项目的二手房价已逼近2万元/平方米。
   一线城市早就不讨论这个问题,虽然当年也重视过。比如2005年就有深圳媒体报道,当年住宅价格上涨过快,有逼近写字楼之势,以此证明写字楼有投资价值。若当年有投资者因此舍住宅而投资写字楼,一定会后悔。
  写字楼价格涨得比住宅少,但租金一直比住宅高,比如深圳写字楼的租金回报率可以达到5%,但住宅租金回报率不到2%,甚至很多在1%左右。
  这是畸形或者不合理的状况吗? 当然是,不过背后的原因也简单。
  多年来,主政者为了增加税收和就业机会,疏导中心城区人口,土地出让中纯住宅地块越来越少,多以商业金融用地、综合用地为主。
  深圳商业用地需求量很大,但供应充足。今年增加的绝对数量依然很大,写字楼总体上保持平衡,所以价格和租金上涨并不算离谱。
  但住宅完全不同,住宅供应不足,新增住宅位置再偏僻也会找到购买者,现在深圳一房难求,很多地方当时偏僻,一段时间后就成了闹区。很多人称深圳房价上涨是金融投机,其实最重要的还是需求长期没有得到满足。
  这并不由房产商决定,而是政府决定。房地产商拿到商业用地后,也想建成公寓,以低售价揽客,但因为没有学位以及贷款比例受限,公寓卖不过普通住宅。
  对投资者而言,抓住稀缺产品而非供需平衡产品,才能赢定未来。住宅虽然涨得高,但因供不应求总有购买者。购买写字楼成交起来有困难,所以投资住宅是理性行为。
  如果不增加供给就想要住宅价格下跌,除非是经济出了问题,购房者被月供压垮。
  在此将写字楼和住宅楼做对比,并不是说要减少写字楼供应量,如果这样的话写字楼价格也会出现飙升。只是以此为参照说明,若能保持供需平衡,价格就会更合理。住宅出现的问题,长期看只能是供需问题。



2016-03-23

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