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2015年成都甲级写字楼供过于求怎么破?大数据告诉你

时 间:2016/2/18 0:00:00 信息来源:房讯 浏览次数:1372

  面对供过于求的严峻形势,越来越多的业主开始调整租赁策略以抢占市场先机。继2015年年中发布成都甲级写字楼入驻企业调查大数据之后,CBRE日前发布《2015年成都甲级写字楼租户普查报告》,旨在从需求端的角度,深入剖析成都甲级写字楼需求,为开发商及业主选择租赁策略提供参考及建议。
  据CBRE统计,截至2015年末,成都优质写字楼市场:
  存量 — 657万平方米
  历经四年供应井喷期后,成都写字楼市场开发强度已步入中国一线城市阵营。
  空置率 — 37.7%
  成都优质写字楼平均空置率已连续14个季度超过30%。
  租金 — 下跌13.3%
  2013年初,成都写字楼市场租金水平开始全面下滑,截至2015年底,平均租金在过去12个季度累计下跌13.3%,其中,2015年租金跌幅创年度历史新高。
  四大优势产业与科技新媒体行业共同拉动写字楼需求
  金融业、服务业、房地产业以及零售贸易业是成都的四大优势产业,同样也成为拉动成都甲级写字楼需求的“四驾马车”。其中金融业对写字楼去化的贡献比例在2015年已超过1/3;同期,科技新媒体行业呈现出良好的发展势头,成为继“四驾马车”后又一快速崛起的新兴行业。2015年,成都甲级写字楼租户构成中,科技新媒体行业占比达8%。新增需求中,近五分之一来自于科技新媒体行业,占比创历史新高,该比例在2012年不足5%。
  外资在蓉扩张趋于谨慎,内资中小型企业主导市场需求
  受全球经济增长放缓影响,外企在中国的经营面临相当的挑战,成都亦非例外。2012年成都甲级写字楼中30%的租赁面积由外资企业所贡献,而该比例于2015年下滑至21%;新增需求方面,外资企业需求占比也由2012年的20%收缩至10%以内。
  市场开始出现外资租户缩减办公面积甚至退出成都市场的案例,进而影响到外企对写字楼去化的市场贡献率。与此形成鲜明对比的是内资企业,特别是本土起家快速成长的中小型企业,成为成都甲级写字楼需求的首要支撑,其中,科技新媒体行业表现亮眼。
  搬迁升级需求成为市场主要成交类型
  2012年,本土成立的初创企业及中小企业与新落户成都的租户共同支撑起了成都甲级写字楼市场的新增需求。过去三年,“质优价廉”写字楼的落成带动了一大批租户的搬迁或升级需求的释放。受经济形势影响,新成立需求逐步萎缩,搬迁需求日渐主导市场,因此,全市净吸纳量在2015年大幅下降,同比下降70%。从需求类型来看,与2012年相比,搬迁需求提升了30个百分点,但新增“有效”需求(仅包括新成立和扩租需求)占比共计下降30个百分点。
  除了受宏观因素和房地产市场自身的影响外,租赁成本是影响企业进行租赁决策的首要因素。鉴于此,报告对办公室搬迁所产生的各项费用进行了测算,从财务成本的角度分析租户搬迁前后的盈亏平衡点。以三年期租约为假设前提,并将平均租金连续12个季度下滑、新兴商务区的补贴政策、甲乙级写字楼以及不同区域的价差等因素纳入分析范畴,搬迁成本在很大程度上可以被成都市场的租户所接受。因此,我们认为租金水平下滑无疑为租户搬迁创造了更大的可能性,而写字楼硬件品质的提升则成为租户搬迁需求加速释放的诱因。
  四大商务区格局显现,租户南迁渐成趋势
  成都的办公商务区已从早期的单一组团逐步发展为今天“四足鼎立”的格局,同时,商务区所聚集产业的差异化特征亦印证了区域产业结构的特点及变迁。目前,四大商务区已各具特色,中央商务区、东大街、人民南路、南延线四个板块各自扮演着金融商贸中心、新兴金融街、人南科技商务区、金融后台中心及总部经济区的商务角色。
  随着南延线的快速起步、楼宇品质的提升、商务氛围的逐步成熟,以及市府南迁、招商引资政策的落实,租金性价比优势的体现,租户南迁渐成趋势。就全市甲级写字楼需求而言,搬迁和升级需求的占比总和从2012年的近四成快速增加至2015年的七成。成都将逐步形成以市中心与南延线为两大支撑的“双核”写字楼市场版图。
  未来三年空置率维持高位,去化为业主带来挑战
  未来三年,新增需求较2015年有望缓慢回升,但市场将延续供过于求的主基调,预计2016-2018年,成都优质写字楼供应量虽然充沛,市场空置率将徘徊在35-40%的高位,写字楼去化继续成为业主将面对的难题。
  报告对甲级写字楼现有租户进行产业细分,对各行业的租户规模、平均需求面积及未来展望等焦点因子进行梳理分析,以租户承租能力和租期稳定性为两个维度,对不同行业租户未来的办公选址策略进行预测,针对不同租户类型为业主方提出了租赁策略建议。
  展望未来成都写字楼市场,CBRE华西区研究部主管朱建辉表示:“业主方已开始将眼界拓展至写字楼增值服务。共享办公空间等新兴办公模式的涌现以及众创空间等创业模式的兴起,便是顺应市场发展的一大趋势。灵活、多变、协同、高效的办公理念将在成都逐步普及,定制化的办公场所应当是未来市场成熟度的风向标之一。我们相信,在成都这个内陆开放高地,快速演变的写字楼市场也将步入新的集约化发展时期。”
  对于业主如何应对市场供过于求带来的挑战,CBRE华西区办公楼服务部董事戴晖建议:“根据不同行业的租户,建议业主方制定相应的租赁策略,例如对于像保险、银行等租期稳定性高和承租能力强的租户,应当全力争取,并在引入后重视后续的办公增值服务,注重后续关系的维护,而对于新媒体、高科技这样的新兴行业租户,在条件允许的情况下,业主方可紧跟政府招商引资策略,申请相关产业的楼宇补贴,实现租金和进驻率双丰收。”


2016-02-18

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