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2016物流设施租金普涨 零售业推动高标仓需求

时 间:2016/1/27 0:00:00 信息来源:CBRE世邦魏理仕中国 浏览次数:1706

  世邦魏理仕《亚太区2016房地产市场展望》中国区活动于上周在北京和上海相继落幕。近日,世邦魏理仕官方微信将分版块发布对各细分市场的解读和相关报告,敬请关注。
  截至2015年第三季度,中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2,600万平方米,仅为全国的物流仓储设施存量的3%。零售消费基数庞大且持续呈双位数增长,尤其是电商的跳跃式发展,将助推国内高标准仓库市场的发展,而目前仅3%的高标准仓库占比无疑将进一步加强该市场的发展潜力。
  土地瓶颈抑制一线城市供应,部分二线城市短期供应较大
  中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈,供应短缺在经济发达区域尤为突出。 鉴于一线城市土地有限,开发商和租户将逐渐将目光转移到其周边区域,如上海周边的太仓、昆山,广州周边的佛山、东莞,以及北京周边的廊坊等。二线城市由于原来市场规模较小,部分城市(如武汉、重庆及沈阳等)将面临短期供应集中带来的空置率压力。
  零售业推动高标准仓库需求,租金稳步上涨
  展望2016年,电子商务将保持高速发展的势头,电商在加紧自建仓库之余,亦将继续租赁仓库或将物流外包给第三方。世邦魏理仕预计电商对于优质物流设施市场的需求将直接提振达10-15%。人口基数及消费体量都更胜一筹的一线城市仍将在2016年引领仓储需求的增长。
  自贸区的设立将进一步促进跨境电商在区域的发展。2015年大部分市场对于保税仓的需求皆出现上升的趋势,保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影:在消费,尤其是电商消费趋热的背景下,物流设施的变革加速向零售业需求倾斜。因此,在旺盛需求的支持下,2016年物流设施租金仍将普涨。
  资本回报率较高,市场竞争日趋激烈
  近年来物流设施一直是资本追逐的热点领域,然而包括供应短缺在内的诸多瓶颈抑制了实际投资,导致市场流动性依然匮乏。潜在的投资门槛包括:地方政府对于土地资源的控制、物流开发人才的特殊性以及合适投资标的稀缺等。
  从资本回报率看,投资高标准物流设施一般可以获得6-7%的回报,相对要比其他业态的资本回报率高出150-200个基点。而物流设施的租金涨幅也较为稳定,前景依然看好,2016年涨幅也将明显高于其他业态。
  值得注意的是,由于单体仓储设施投资金额相对较小,市场上可成交案例少有突破2亿元人民币,再加上投资者这几年对物流地产的热情高涨,市场竞争日趋激烈。
  世邦魏理仕建议
  1、租户
  应尽量考虑与成熟的仓储开发企业合作,以便最有效地发挥主业优势。
  凭借自身的产业优势,可以与政府达成相对有利的谈判条件进行自建物业。
  考虑到自建物流设施需要较长的时间周期与较高的资金成本,可选择与专业的物流设施供应商达成Build-to-suit(BTS)协议,形成长期租赁关系。
  2、业主
  面对重点城市地方政府不愿意出让物流土地的现状,积极寻求合作,与各中小开发商合作获得土地资源。
  发现部分城市之间存在的短期供需不平衡状况,规避一些已存在较多空置单位面积的城市。
  看好地区市场中长期潜力,布局目前仍处于土地供应宽裕、地理位置重要的区域。
    来源:CBRE世邦魏理仕中国


2016-01-27

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