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2015政府新政不断 写字楼市场转型迎春风

时 间:2015/12/29 0:00:00 信息来源: 房讯网 浏览次数:1609


[提要]城市主体规划区是写字楼新增供应的重要来源,即便在上海、北京等显要一线城市也是如此。主体规划区虽然起步缓慢,但往往具有低成本优势,不仅受到政府支持,还有发达的交通网络将之与现有商务区便捷相连。
  2015年的最大亮点莫过于中央政府转变风向,以更加开放、市场导向的政策取代了前期的限制性政策。自2014年末至今,利率已经历六次下调;除个别城市外中国大多数城市已取消住宅限购令。政策松绑的背后是国内经济走弱的压力。在推进向服务业转型的同时,经济仍严重依赖于固定资产投资。中国市场形势或许挑战重重,但不总似一些国际媒体刻画的那般糟糕透顶。
  沿海城市与中国其他地区在房地产市场以及整体经济表现上的差距或将持续至2016年。上海、北京、深圳等一线城市的表现将继续超越中国其他地区。由于新建住宅供应短缺,这几座城市的房价被推至历史高点;而三、四线城市仍有大量未售库存,按当前成交节奏消化期长达34个月。
  城市主体规划区是写字楼新增供应的重要来源,即便在上海、北京等显要一线城市也是如此。主体规划区虽然起步缓慢,但往往具有低成本优势,不仅受到政府支持,还有发达的交通网络将之与现有商务区便捷相连。
  众多开发商转型"轻资产"模式,意味着商业物业尤其是写字楼市场的所有权格局发生改变。写字楼自住业主与机构投资者的大宗投资活动,以及房地产投资信托(海外上市的中国房地产投资信托以及具有中国特色的房地产投资信托)的出现,将使写字楼市场发生转型,同时为资产管理商提供机会。
  在政府支持下,新的需求驱动因素正不断出现,包括互联网与"互联网+"公司、高科技以及绿色技术公司。同时,由于政策在经济放缓的背景下出现相应调整,一些主要租户的空间需求增加,尤其是金融类公司。其中,证券经纪公司、P2P贷款公司、商业与投资银行、保险公司的业务迎来迅速增长。
  为响应中国继续推进创新创业的要求,业主与投资者开始打造共同办公空间,例如SOHO 3Q、孵化器以及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。
  诸如亚洲基础设施投资银行(亚投行)、"一带一路"以及自由贸易区等大型战略计划,可以增强中国与邻国的贸易、投资及商务联系,刺激写字楼需求增长。
  投资者在中心地段的写字楼项目上看到更高价值与更大潜力,因而对改造年代较久的非写字楼物业表现出日益浓厚的兴趣。
  面对业务增长放缓、利润压缩的双重困境,企业开始寻求降低运营成本,其中房地产成本占较大比重。这些企业拥有多种选择:搬入租金较低的非甲级写字楼;迁至较偏远的非中心地段;削减员工;或是在不裁员的基础上发挥创意,减少租赁面积并提高空间利用效率。创新办公解决方案包括办公桌轮用、多功能共享空间以及存储管理。
  随着建筑质量、通达指数及配套设施的继续改善,商务园区与写字楼园区继续吸引着投资者与租户的兴趣。同时,各类公司也在往非中心地段迁移,在满足扩张需求的同时减少运营成本。
  上海
  由于2015年一些项目推迟入市,上海核心区域或在2016年迎来写字楼供应高峰,总体量约达140万平方米,此外非核心区域也有大批板块出现。国内外公司尤其是金融公司的入住需求维持旺盛,但部分区域的写字楼空置率或显着上扬,继而对租金与资本价值带来下行压力。
  上海写字楼市场的旺盛需求让我们感到惊喜,尤其是来自金融服务领域的需求。该领域的增长将上海尤其是浦东的写字楼租金推向新高。随着金融自由化进程的推进,此股势头预计可延续至2016年,但业主应该确保适当评估潜在租户的履约能力。
  北京
  市场将迎来新增供应,但核心板块得益于旺盛需求,不会受到显着影响。同时,非核心区仍在艰难消化新增供应,预计业主间的竞争将愈发激烈。因此,短期内租金与入住率均将面临下行压力。
  明年场内新增供应将不断增加,但主要位于望京、亚运村、奥运村等非核心区。再加上郊区的迅速发展,应能加快市场的去中心化趋势。
  广州
  预计2016年上半年广州新增供应有限,便于市场消化部分空置库存,但第三季度开始会有大量供应入市,预计全年新增供应接近60万平方米,近为年吸纳量的两倍。受此影响,全市空置率将增加,租赁可能继续停滞不前。
  中国私营公司仍将是广州写字楼需求的主要来源,尤其是金融与IT服务领域的公司。一些现有项目在预租阶段表现良好,且相较一些新项目而言,在租赁谈判中的优势地位更加明显。
  深圳
  深圳写字楼市场将有大量新增供应涌入。有3个新项目预计在2015年第四季度完工,总建筑面积27万平方米,此外2016年计划新增300万平方米。但市场行情或许不会如预期那般糟糕。在前海蛇口自贸区、后海总部基地的辐射带动下,2015年深圳写字楼需求表现强劲,预计此股势头将延续至2016年。
  华润置地、阿里巴巴等众多知名企业已选择在深圳前海或后海设立未来总部。已有数万家公司在前海完成注册,预计未来两年内写字楼需求将维持强劲势头。南山区是2015年最热门的区域,将紧跟福田区成为深圳第二CBD。
  成都
  写字楼供应过剩的局面预计会延续至2016年,势必加剧业主间的租户竞争、推动租金进一步下滑。面临此种行情,业主需要加强创新才能生存并取得长足发展。一些业主正在考虑走这样一步关键的棋:扩充租户服务范围,搭建租户服务操作平台,推进城市写字楼市场朝着服务业的方向演变。
  成都中央商务区将在2016年迎来总体量约40万平方米的甲级写字楼项目。尽管'一带一路'、'创业天府'等政策可为当地的商务拓展带来利好,但新增供应无疑会进一步向市场施加下行压力。



2015-12-29

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