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合肥入冬 写字楼跟着“打冷颤”

时 间:2015/12/21 0:00:00 信息来源: 合肥晚报 浏览次数:1625


[提要]合肥的商业写字楼进入到了快速发展的时期,各区域内的写字楼的数量都在逐渐增长,个别区域内也形成了集聚效应。
  打烊时分,北一环某写字楼附近一家小超市里,白天没有卖完的面包,每三个被装到一个食品袋里,10元特价。伙计撇了撇嘴,若是两年前,这家小超市的面包每天都是售罄的。可是现如今,这一带的白领数量随着部分企业的搬离而减少,小超市也失去了部分宝贵的客户。
  近几年,合肥的商业写字楼进入到了快速发展的时期,各区域内的写字楼的数量都在逐渐增长,个别区域内也形成了集聚效应。在竞争日趋白热化的今天,合肥的各大写字楼在交通、区位配套等因素之下,挣扎、蜕变,想要在这场大战之中获得自己的一席之地。
  写字楼:随商业发展而“蜂拥入市”
  上世纪90年代,合肥市老一代的写字楼在老市府广场(今人民广场)、三孝口、淮河路步行街拔地而起。到上世纪90年代后期,一些民营企业开始探索自建写字楼的市场道路,由此打开商务写字楼的发展局面。在此期间,高度不断被刷新,标准逐次提升,甲级、超甲级写字楼陆续出现,超高层、高品质的概念更是不断放大,写字楼市场呈现出“蜂拥入市”的格局。
  自2008年开始,合肥的商业发展进入到了井喷式时期,各类的写字楼都逐一入市。据统计,截止到11月15日,合肥九区写字楼的库存量达324.33万方,有业内人士认为,按目前的去化速度,预计去化的周期为3~4年。
  其中,新站区的商业写字楼库存量位居九区之首。据统计,由于受到区域内京商商贸项目的开盘影响,目前新站区区域内的写字楼库存量高达77.4万方,占全市库存的23%。截止到11月30日,新站区内待售的写字楼房源达12887套。
  而在其他区域中,政务区区域内有近13家商业写字楼项目,而邻近政务区的蜀山区,同样区域内也聚集着13家写字楼项目。目前,政务区区域内的写字楼库存量为53万方,而蜀山区以47万方位列之后。
  另外,作为商业写字楼发展的后起之秀滨湖区,在区域内也同样聚集着10家商业写字楼项目。作为未来的合肥核心区域之一,滨湖区在几年一直在打造环巢湖板块的商业地产,区域内的发展十分迅速,但是由于具有较多新入市的商业项目,区域内的商业写字楼去化周期也较为漫长。
  业内人士坦言,自2014年开始,合肥的写字楼去化速度减缓,诸多写字楼项目扎堆入市,合肥写字楼供应量与备案量的悬殊开始拉大。
  老城区:交通问题成为绕不开的梗
  “现在入驻率大概75%。我们可能明年要搬离,但不是因为这里本身的问题,是因为我们内部的一些要求。”北一环附近某银行工作人员田先生告诉记者。
  而这家银行临近的另一栋写字楼,可就没那么幸运了。该写字楼保安告诉记者,大量房子长期处于空置状态,何时能够回本或售出仍是未知数。“按照目前的租赁价格,房主甚至要近20年才能‘回本’。”一位业内人士这样预测说。
  事实上,北一环及火车站均为合肥市老写字楼聚集处,被称为合肥金融长廊,不少企业以进驻北一环为荣。
  然而近年来,却有部分企业纷纷从北一环等老城区写字楼集群区域撤离。“主要堵车严重,而且租金越来越高,我们现在改到经开区,成本和交通都是令我们作出决策的重要原因。”某理财公司工作人员表示。
  交通,已经成为很多老城区写字楼的重要影响因素。面对频繁的堵车,不少企业选择了搬离,新的企业也选择了入驻交通更便利之处。
  “可能随着轨道等公共交通的完善,北一环等老城区域的写字楼的吸引力会回归。”业内人士分析。
  而对其他区域写字楼来说,形势也并不乐观,甚至出现了不少写字楼烂尾楼。在明珠广场,现已被收购的某商业中心此前已烂尾多年,临泉路某商业广场也沉寂多年,四牌楼一栋写字楼也多年未开工。写字楼项目或停工或难卖,不难看出写字楼生存现状的艰难。
  新城区:同质化严重 难脱颖而出
  多年的发展,合肥的写字楼市场发生了翻天覆地的变化,而在合肥写字楼开发的过程中,开发商们共同面临了一个问题——同质化严重。
  “我们这边还算是好租的,现在周边的配套、交通都很方便,很多初创企业也都愿意租这边的房子。不过,从去年开始,形势没有以前好了。整个政务区基本每半年都有新的写字楼开盘,每个写字楼其实区别也并不是很大,在竞争的时候只能看租户自己的个人喜好。”潜山路上某写字楼物业人员李先生向记者透露。
  安徽社科院经济研究所副所长孔令刚表示:“这两年合肥写字楼一下增加了很多,这对合肥市场可能起到一个推动的作用。但是目前来说发展不是很均衡,主要集中在滨湖和政务区,而且目前来说合肥写字楼产品的同质化非常严重,怎么样能找到更多的客户入驻是开发商现在的首要任务。过去是住宅市场竞争压力大,过一段时间可能写字楼市场的竞争压力会越来越大。”
  写字楼产品的同质化不仅表现在产品本身,还在于营销模式的单一化和同质化。“就目前整体市场而言,合肥写字楼出租的较少,卖的较多。虽然也有一些代表性的项目出租或出售都还不错,但无论是租是售,整体市场表现不好是事实。究其原因,产品同质化算是一个主要因素。”政务区某房地产中介经理章华说。
  业内:并非寒冬期 但投资要谨慎
  在合肥商业发展的整体大环境下,商业地产正处于高速发展的阶段,同质化、体量大等众多的阴影正在逐步地笼罩合肥商业地产的上空。但是对于合肥商业地产未来的发展,很多业内人士依旧看好合肥的市场。
  合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示:“合肥商业地产的发展正处于消化阶段,主要是因为商业地产的发展比住宅起步晚,但是发展过程中提速会很快,提速过快就可能产生体量过剩的问题,只要能够逐步地消化就可以。”
  专家指出,合肥写字楼快速成长的2012年至2014年,恰处于市场深度结构调整期,不利于不动产投资,但2016年楼市经过盘整期修养后,一旦恢复生气,不动产投资的热情将被推高,蕴含着一个庞大的市场机遇。 
  “安徽融入长三角城市群,合肥成为副中心,对合肥经济发展意义重大。在与长三角城市的融合中,合肥房地产市场肯定是得到利好,住宅、写字楼等的整体规划的先进性、建筑设计的细节、产品档次等将得到不同程度的质的提升。融入长三角城市群后,经济外向将会得到更多的机会与支持,先进高效的产业进入安徽的机会更大,也将吸引更多的国际、国内大型企业将目光投向合肥,随着合肥作为省会城市的发展,相应金融中心、商务中心的写字楼加速建设,未来企业总部纷纷落在合肥成为首要选择,这都将成为合肥写字楼市场未来发展的利好因素。”凌斌说。
  “现在合肥的写字楼月租金一般90元一平米都不到。3年内,二线城市的写字楼的租金市场一定会有一个快速的发展,租金发生改变了,售价就一定会上来。”另一位不愿透露姓名的业内人士表示。
  虽然业内看好合肥未来的写字楼市场,但对于投资,专家们一致认为仍需谨慎。“根据自身的实力和自己的投资偏好,对风险,对市场的认可程度要有一定的预测。”孔令刚认为,投资写字楼要考虑企业相对密集而后交通出入口比较方便的地方,周围的配套也是重要因素之一。
  创新: “返租”模式 已有楼盘在尝试
  对于写字楼来说,最重要的不是租金有多高,而是空置率。如何击破空置率困局,成为写字楼崛起的关键。
  “可能是因为开始阶段,很多人对政务区的办公环境还没有足够的认知,房子拿手之后闲置的有大半年的时间,但自从被租出去之后,租客就没有间断过,或续租,或不断的有新租客抢着入住。在我看来,城市的发展需要更多的写字楼,因大公司越来越多,对办公条件有要求的公司都不可能在居民楼或老旧的写字楼里办公,不仅关系到员工的办公环境,也关乎企业的形象。” 上述某写字楼物业人员李先生表示。
  李先生向记者透露,合肥已有楼盘在尝试“返租”的模式。“尽管商铺有很多是这样的形式,但对写字楼而言还很新鲜,也就说前三年是开发商统一运营写字楼,收回了写字楼的使用权,即使前期写字楼有很多的散客,但这种方式能把分散的单套写字楼整合利用起来,前三年的租金由开发商返还,而后一年的租金由当时的市场决定。”
  记者了解到,开发商是在培养新城区的写字楼办公气氛,把前三年的使用权收回,目的是“免租”,由开发商牵头把卖出去的写字楼租给公司使用,通过免租这样优厚的方式来吸引入驻。


2015-12-21

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