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杭州第一CBD写字楼租金企稳 新兴商圈兴起竞争持续加剧

时 间:2015/12/3 0:00:00 信息来源: 凤凰房产 浏览次数:1551


[提要]眼前的钱江新城似乎真的离人们所期待的样子越来越近了。区域发展已经趋于成熟,甲级写字楼聚集。整体发展进入中后期,区域内商务氛围已经形成,区域认可度得到显着提升。
    从十五年前的一片滩涂、菜地到如今的高楼林立、城市CBD,钱江新城的发展历程亦是杭州这座城市的成长轨迹。登上城市阳台,远眺是江对岸盛开的奥体白莲花,身后便是“日月同辉”。
  置身于这座新城,却总感觉看不透彻,从“西湖时代”到“钱塘江时代”,钱江新城犹如神秘女王一般,光鲜华丽的外衣下似乎总蒙着一层薄纱,纱帐下的真实面容让人分外向往。
  有人说它是至高无上东方曼哈顿;也有人说它是披着高贵外衣的空城、鬼城。十多年来,围绕着这个新城的话题和争议从未曾断过,似乎一千个人眼中有一千个不一样的钱江新城,那么神秘面纱下的钱江新城究竟有哪些不为人知的秘密?
  配套设施跟不上区域建设 杭州第一CBD看起来很美
  指针拨回至2001年,彼时的杭州大剧院在钱塘江边正式开工,标志着钱江新城正式启动。随后,市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、城市阳台、波浪文化城、财富金融中心、万象城等逐一落成。
  中行、工行、农行、建行、交行、兴业、民生等大量银行区域性总部也陆续进驻钱江新城,越来越多的城市精英融入这个区域。以至于后来每每提及钱江新城,不少人就会自动将其与“高精尖”人群划上等号。
  然而,坊间传言终究只是传言,现实中钱江新城“高精尖”人群的日常并不像想象中般美丽。C先生于2014年年初随原工作单位迁址前往钱江新城核心区工作。作为较早一批进入钱江新城核心区工作的“高精尖”,C先生可谓是历经“磨难”。
  “刚过来的时候只是觉得这边有点冷清,但是没想到的是在这样高大上的办公场所,连买瓶饮料的需求都很难被满足。”C先生告诉凤凰房产,他所工作的大楼当时连个小卖部都没有,他曾经为了买一瓶饮料需要走到街对面写字楼里面里面的某一间临时开的小卖部才行。
  “这话说出来都没人信的,但以前就是这样的,现在好很多了。”此前凤凰房产曾对钱江新城做了实地探访,虽然仍没有达到人们心目中CBD该有的繁华景象,但这里的上班族至少不用再为日常的吃穿以及出行问题发愁了。
  据凤凰房产观察,不少写字楼底都开起了便利店、星巴克等可以满足日常需求的店铺,甚至连黄焖鸡米饭这样接地气的快餐店也出现在了钱江新城核心区。“天天去万象城、砂之船吃饭也不是办法,生活成本太高,这些需要一些接地气的东西的。”
  除了生活配套的不断完善,2014年11月,杭州地铁4号线也正式通车,这对于C先生这样无车的上班族来说简直是里程碑式的进展。“你们别看钱江新城现在还挺空旷的样子,但是停车真的很难,而且公交线路也不多,所以地铁还是很受欢迎的。”
  库存量、空置率双双下跌 钱江新城写字楼租金企稳
  眼前的钱江新城似乎真的离人们所期待的样子越来越近了。区域发展已经趋于成熟,甲级写字楼聚集。整体发展进入中后期,区域内商务氛围已经形成,区域认可度得到显着提升。
  据戴德梁行最新发布的市场报告显示,目前钱江新城写字楼的供应量居市区之首(超过116万方),写字楼空置率也是遥遥领先于其他各商圈(15.7%)。与往年相比,虽然库存量的变化不明显,但显而易见的是钱江新城的写字楼空置率在逐年下降。
  据凤凰房产统计,目前钱江新城的写字楼项目共有32个。其中售完的有11个,有世包中心、汉嘉大厦等;待售的有2个,分别是迪凯金座和荣安大厦;剩下的16个在售项目全部都是库存量的“元凶”。
  但有业内人士表示,不少写字楼有很大一部分面积属于开发商自持,因此不能简单地将其归类为可供应面积,“钱江新城有很多写字楼的开发商都有自持部分的,严格意义上来说这要与用来出售的部分区分开来。”世邦魏理仕杭州分公司董事兼总经理马英枢如此说道。
  他认为从全杭州来看,钱江新城的优势还是很明显,虽然这些年的发展可能并不那么尽如人意,但潜力无穷,这一点从逐年下跌的空置率上就可看出。
  2010年,该区域的空置率高达64%,之后随着区域内硬件设施的不断完工和配套的完善,2014年年底,钱江新城的写字楼空置率已下跌至22.3%,如今的空置率为15.7%。戴德梁行称其为杭州最具吸引力的区域。
  之所以称其为杭州最具吸引力的区域不仅仅是逐年下跌的空置率,据报告显示,目前杭州写字楼租金最高的商圈为武林商圈(171.1/平米/月),其次为黄龙商圈(158.7/平米/月),钱江新城写字楼的租金仅为118.4/平米/月。
  尽管如此,在其他商圈写字楼租金停滞不前甚至跳水的时候,只有钱江新城的写字楼租金是小幅上涨的,第三季度该区写字楼租金环比上涨了1.6%。
  戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光先生在评价该区域写字楼租金的时候表示:由于较高的空置率及未来供应的持续放量,区域价格水平在短期内仍将保持平稳。售价不会出现明显的价格涨幅,租金走势也将同样保持稳定。
  特色综合体项目应运而生 钱江新城区“三驾马车”拉动区域价值提升
  板块日渐成熟,写字楼租金企稳,空置率也下降至较低水平,这样的大背景下,多个综合体项目应运而生。 
  一直被业内戏称为钱江新城“三驾马车”的万象城、来福士广场、高德置地中,目前仅有万象城在营业中,对于偌大的钱江新城来说,这显然是不够的。
  总投资7亿美元的凯德来福士广场,原计划于预2011年建成,但由于前两年杭州商业体供应量如井喷,使得很多区域从原先的商业体稀缺一夜之间变成了供给过剩。在杭州商业综合体集体爆发“推迟潮”的背景下,来福士广场也将开业时间顺延至2016年。现如今的来福士广场已经初具雏形,外立面也完成了大部分,别具一格的“红酒瓶”造型分外抢眼。
  而号称是“站立的西湖”的高德置地广场也在紧锣密鼓地建造中,据悉,该项目总建筑积为41万平米,其中商业部分占10万方,商业自持比例约占80%,项目将引进“世界最薄酒店”Jumeirah七星帆船酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、酒店服务式公馆等业态。该项目概念馆已于今年10月底对外开放。
  马英枢认为,来福士广场和高德置地广场的交付开业,对于整个钱江新城来的区域价值来说会有一个较大的提升,并将形成商圈的概念,“此前只有万象城的时候其实不算有商圈,这两个项目开业以后让钱江新城的商业配套上一个大台阶。”
  尽管如此,汤耀光先生仍认为钱江新城还要面对许多挑战,他建议未来项目的运作要紧贴产业特征,打造具有高度产业聚集性的商务区。“要重视服务标准,提升软性竞争力,开发更多元化的空间及产品模式,如联合办公、孵化器、服务式办公等。”



2015-12-03

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