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融资成本下降 杭州写字楼转售为租增自持

时 间:2015/11/19 0:00:00 信息来源:商报记者 浏览次数:1597


[提要]杭州的写字楼市场,一直没怎么扬眉吐气过。住宅价格猛涨的时候,写字楼可能会跟涨一点,但肯定涨不了住宅那么多;住宅开始大跌,写字楼却不能幸免,也得跟着跌。整个写字楼市场就跟不曾井喷过的商务氛围一样,两个字,平淡。
  杭州的写字楼市场,一直没怎么扬眉吐气过。住宅价格猛涨的时候,写字楼可能会跟涨一点,但肯定涨不了住宅那么多;住宅开始大跌,写字楼却不能幸免,也得跟着跌。整个写字楼市场就跟不曾井喷过的商务氛围一样,两个字,平淡。
  所以杭州写字楼市场向来类住宅化操作,以出售回笼资金为主,因为租金不够高,很少有项目只租不售;因为商务市场寡淡,不少小户型项目变成了商住两用楼,还出现了酒店式公寓这一类衍生产品。
  然而最近,多个商业项目一反常态,纷纷表示会自持一定面积的写字楼,自持比例甚至达到一半左右。有两个项目更是决定部分转售为租,加大自持面积的比例。究其原因,近段时间来资金成本下降得厉害,写字楼销售价格也在下行中,两面一合计,现在低价卖真心不合算,不如拿在手上再说。
  融资成本越来越低 写字楼租金和售价也都在降
  今年以来,央行频频降息降准,货币政策持续宽松,市场流动性保持充裕,融资成本越来越低。
  尤其是10月,先是央行宣布在上海、天津、江苏等9省市推广信贷资产质押再贷款试点,此举相当于解封7万亿信贷资金,一旦释放,人民币将贬值2%。
  两周后,央行再度宣布“双降”,下调金融机构人民币存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率。这一轮频繁降息始于2014年11月22日,至今已累计降息1.65个百分点。至此,银行存款利率降至历史新低,商业房贷利率也已降至近十年来的最低水平,“负利时代”即将到来。
  而由于实体经济的持续不景气,和楼市的以低价换巨量,杭州写字楼市场事实上一年来租金和售价都在下降。
  比如钱江新城板块由于华润大厦等新项目的交付,新增供应量大幅提升。华润大厦的写字楼早年散售时价格不高,小业主较多,供应量的集中上市对出租价格形成了挤压。而目前写字楼市场的主力租户为省内中小型民营企业,他们对楼品的要求并不高。因此,今年钱江新城新出租写字楼的租金大致在3元/平方米/天左右,相较于之前的3.5元/平方米/天有所下滑。
  售价方面,由于各板块存量巨大,新增供应开始销售,企业的办公需求又随着经济的疲软而走弱,因此写字楼销售价格同步下滑,比如滨江、钱江新城都有类似的情况。
  赞成中心现租售倒挂行情 计划将自持比例增至六成
  一边是资金成本在降,另一边,销售价格也在降,两边这么一算,现在低价出货确实有点划不来。写字楼和住宅有所不同,住宅如果不卖,只能空置在手上,白白浪费财务成本;而写字楼不卖可以租,能获得一笔稳定的现金流。
  因此,那些租金能够租到较高水平的优质写字楼项目,眼下宁可转售为租,先自持着等行情走暖再说,赞成中心就是一个典型的例子。
  位于钱江新城西面、复兴大桥旁的一线江景写字楼项目赞成中心,写字楼面积一共6万平方米,今年6月交付,目前已进入现房销售阶段。
  因为项目地段和质地都不错,由德国知名建筑事务所GMP全盘打造,开发商最初的设想是自持一半销售一半。卖了一年多到现在,已售2万方面积,低楼层几乎都卖光了,只剩高楼层房源在售。由于受到整体行情不佳的拖累,赞成中心高区写字楼的在售均价为28000元/平方米左右,并不高。
  之所以说不算高,是因为赞成中心目前的租金挺不错,平均价格在5.2元/平方米/天左右,最高的一笔生意租给了一家金融公司,要了朝南面江的三间写字楼,600多方,租金为7.8元/平方米/天左右。这样的租金,在整个钱江新城板块内都已属于一流水平,然而单价卖不上30000元/平方米,如果是投资,租金收益已经能跑赢杭州绝大多数的商业类房产品。
  因此,赞成中心本来打算继续销售的1万方写字楼,准备一半销售一半转为出租了,最终其自持比例将达近六成。“目前的状况是租金好,但售价不景气,很明显出现了租售倒挂的奇怪行情。我们对自己的项目很有信心,现在这样低价卖掉确实可惜,不如以时间来换升值空间,等到行情好转再做打算。”赞成中心总经理沈飚解释说。
  远洋准备自持两幢写字楼 来福士、高德均自持一半左右
  无独有偶,位于大关路北、运河商务区板块核心的远洋国际中心,也正在考虑进一步加大写字楼自持比例。
  远洋国际中心的写字楼体量一共有20万平方米,包含五幢写字楼,其中三幢为超甲级写字楼,还有两幢甲级写字楼。之前就准备自持的C幢超甲级写字楼高130米,因为有限高,所以成了运河边最高的写字楼,可以看到运河景观,未来远洋会把杭州总部放在这里。
  两幢甲级写字楼中,E幢今年开始销售,目前已售六七成,而原本打算整体出售的D幢,目前远洋方面也有意拿来自持。
  “一方面,G20峰会、亚运会双双落定杭州,未来杭州的城市地位明显得到提升,公司总部对于杭州未来的商务市场比较看好;另一方面,这也是出于公司近期战略的需要。”远洋国际中心营销总监倪海锋介绍称,远洋地产对于目前在北京、天津、成都等地开发的新项目,都要求对优质的商业项目提高自持比例,杭州也是如此。
  而在钱江新城板块,在售的几个高端综合体项目,写字楼的自持比例也都不低。来福士的写字楼部分一共6万方左右,其中A幢销售,B幢出租,自持比例约为五成。高德置地广场一共有10万方写字楼,4万方销售,6万方自持,自持比例更高一些,达到六成。
  业内人士分析认为,经济大势要转变需要一个周期,短期内资金的获得成本会维持在一个比较低的水平上;经济不好又直接影响到写字楼的租赁需求,从而延展至售价,售价想要提振也会乏力;而在这样的行情下,比较优质的商业项目更适合转售为租,因为它的租金回报会较高,拿时间来换的增值空间也会较大。


2015-11-19

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