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长沙中端写字楼“过剩” 真正的写字楼之殇?

时 间:2015/11/16 0:00:00 信息来源:潇湘晨报 浏览次数:1524


[提要]一个值得深思的命题是,长沙市场的存在大量配置较低、空置率高的乙级写字楼,会成为真正的写字楼之殇么?来自世邦魏 理仕的数据显示,前三季度长沙乙级写字楼新增运营供应量近10万平方米,而到了第四季度长沙市场纯写字楼空置率极有可能突破40%。
  长沙写字楼整体市场供过于求,尤其是乙级写字楼供应过剩的现象比较严重。
  房地产市场再成所有人关注焦点。
  就在11月10日,中央财经领导小组第十一次会议研究经济结构性改革和城市工作,组长中共中央总书记习近平在谈及房地产市场时,用“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”18个字定 调,业内由此“弹冠相庆”。
  于长沙市场而言,住宅之外,写字楼,正在成为“去库存”的又一重要“战场”。
  就在10月,本报探讨了长沙甲级写字楼的现状与忧思,而另一个值得深思的命题是,长沙市场的存在大量配置较低、空置率高的乙级写字楼,会成为真正的写字楼之殇么?来自世邦魏 理仕的数据显示,前三季度长沙乙级写字楼新增运营供应量近10万平方米,而到了第四季度长沙市场纯写字楼空置率极有可能突破40%。
  “在经济放缓和存量过高的前提下,写字楼开发商拿地需要谨慎,而已经拿地的开发商,在对于项目的预期上也要进行调整。”世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐接受记者采访时称。
  现状
  乙级写字楼供应过剩
  “长沙写字楼整体市场还是供过于求,尤其是乙级写字楼供应过剩的现象比较严重。”伍嘉乐称。
  关于写字楼的“甲乙之争”,在国内一直尚未有明确定论。但依照国际通行的”游戏规则,判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化;24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。同时,在电梯、停车场、空间配置等硬件方面,也有较高要求。
  “但在长沙硬件标准上具备甲级标准的写字楼,仍然只是一部分,这使得乙级写字楼供应量不断上升。”伍嘉乐说。
  在10月世邦魏理仕(CBRE)发布的《2015年第三季度长沙写字楼与零售物业市场回顾与展望》报告中显示,2015年第三季度,长沙写字楼市场无新增项目交付。截至季末,全市空置降至36.3%,租金环比保持平稳。
  “4季度极有可能突破40%。”伍嘉乐说,“在2015年前三季度,长沙纯写字楼市场共计新增十万平方米(95760平方米)办公面积投入使用,且都来源于乙级写字楼。”
  乙级写字楼市场的“过剩”危机正在日渐逼近,但在业界的观点中,已投入使用的甲级写字楼“日子或许还没那么糟”。
  伍嘉乐认为,对于长沙的写字楼市场而言,严格意义上可以定义为纯高端写字楼(甲级写字楼)的物业并不多,“在目前纯写字楼市场的运营使用中,高端写字楼供求失衡问题并不严重。”
  根 据世邦魏理仕研究调查,目前已建成的高端甲级写字楼大多集中坐落在芙蓉中路金融街与湘江大道上,如2015年4季度即将交付的华创国际广场、绿地中心B座 以及已入市的泊富国际广场、华尔街中心、长沙开福万达广场都是比较具有代表性的物业。“现阶段高端写字楼的去化率相对稳定,且具有一定的市场潜力 。”伍嘉乐说。
  但对于明后年市场而言,严峻考验或刚刚到来。一方面,纯写字楼市场的去化速度依然比较缓慢,而且在相当长一段时间内写字楼的租金水平也较难上扬,而另一方面,一些配置老旧的写字楼也开始面临着被市场淘汰的危机。
  对策
  寻找企业用户
  租售并举
  在乙级写字楼已然出现过剩的背景中,未来甲级写字楼供应的“跑步入场”,使得整个纯写字楼市场竞争格局更趋严峻。
  从 未来几年的供应上看,有超过一半是高端甲级写字楼,既包括市中心的泊富国际广场、嘉熙中心、华远·华中心、保利国际广场、绿地湖湘中心等,又延展至北辰三 角洲、德思勤城市广场、河西梅溪湖、滨江新城以及洋湖新城。供应量的急速上涨,让“甲级写字楼”的“惨烈竞争”成为大概率事件。
  左右夹击之势下,在硬件上并不具备甲级标准、在软性服务上也不占优势的乙级写字楼如何突 破重围?如何化解库存?
  “只能部分化解,从整个大市场来看,这部分写字楼的去化是无解。”鑫远集团常务副总裁喻磊直言,必须等经济形势和基本面得到改观,有了新的产业增长点可能才会发生变化,这部分产品是和市场需求存在较大差距的。
  差距表现在哪里?“一是达不到高端客户的需求,这是标准的差距;二是供严重大于求,这是供求的差距,也是根本的差距;三是区域配套的差距。”喻磊说,只有尽量缩小差距,才有生存的机会。
  而伍嘉乐给出的对策是,“对于发展商而言,建议应从一些的企业用户着手,既可解决销量的问题,亦不用担心售后寻找租户的问题。再者,开发商可考虑租售并举,带租约销售等策略 。”
  租赁难题
  投资写字楼
  首先要想好租给谁
  在 长沙高新区开了一家科技软件公司的的王剑(化名)11月初在人民中路的高端写字楼嘉熙中心投资了一套写字楼,谈及投资经验,王剑认为,购买写字楼,首先要 想好租给谁,之所以拿出几百万购入这套写字楼物业,是因为它地理位置好,交通出行方便,而且项目配置高,他目前就正在和一家深圳来的互联网公司洽谈租赁事 宜,自己对该物业的升值回报很有信心。
  “我们现在的客户很多都是追随我们多年的老客户。”中隆国际嘉熙中心执行董事李羽丰认为,长沙一些中心城区的成熟街区确实缺乏专业写字楼的存在,从增值能力来看,回顾长沙10多 年来的中心区写字楼的租金和售价,早已翻番。
  事实上,长沙写字楼主要依然是以散售型为主,但是在火热销售后,写字楼的租赁却成为业主的难题。受到经济放缓和租户成本敏感程度逐步升高,长沙写字楼的市场吸纳逐步放缓,部分租户为降低成本迁至更便宜的商住两用楼。
  来自世邦魏理仕的数据显示, 目前长沙写字楼整体平均租金为人民币92.2元/平/月(其中甲级102元/平/月,乙级86元/平/月)。
  伍 嘉乐以万达的写字楼举例说,过去几年(2010-2013年初),写字楼的投资者获得较高的投资回报,因此开福万达广场的5栋写字楼(37万平米、均价 1.7万元/平米)在2013-2014年的销售情况非常理想,但在交付后(2014-2015年)租赁表现并未达到之前预期的税后7%,因此导致个 人投资者对于写字楼投资信心不足。
  但部分配置较高、具有明显特质的专业写字楼依然保持去化稳定,例如世界500强公司集中的泊富国际广场、在区域内拥有稀缺优势的嘉熙中心以及以空间使用率高的中盈广场等。
  世 邦魏理仕分析指出,市场需求方面,总体来讲,前三季度的市场需求集中在国内大型的金融保险类企业,如新华人寿保险湖南分公司和长沙银行分别在自2015年 二季度和三季度升级搬迁至芙蓉中路的甲级写字楼。租金方面,为挽留租户,业主小幅降低租金预期,同时免租期、装修期等弹性条款上的优惠也日益常态化。
  未来,在梅溪湖以及河西和城南的滨江区域都会陆续有甲级写字楼入市,不同区域市场之间的竞争也会愈加激烈。并且随着二季度湘江新区正式挂牌,基于政策和税收的优惠,产业园区内的写字楼也分流了一部分市区内的租赁需求。



2015-11-16

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