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市场健康优化趋势下 北京写字楼将迈向白银时代

时 间:2015/9/23 0:00:00 信息来源:中国商报 浏览次数:1476

[提要]房地产陷入了低迷期,可以称得上是房地产难熬的“冬天”。然而,冬天来了,春天还会远吗?当前,房地产已迎来“金九银十”销售旺季。与此同时,北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》,这一利好消息化解了房地产市场的坚冰,房地产的发展局面将发生逆转。
  北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》,这一利好消息化解了房地产市场的坚冰,房地产的发展局面将发生逆转。
  近两年,房地产陷入了低迷期,可以称得上是房地产难熬的“冬天”。然而,冬天来了,春天还会远吗?当前,房地产已迎来“金九银十”销售旺季。与此同时,北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》,这一利好消息化解了房地产市场的坚冰,房地产的发展局面将发生逆转。
  政策利好楼市
  《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》规定近日出台,这一规定到底包含了哪些讯息呢?
  文件首次将城六区作为一个区域来实施统一禁限,城六区禁限产业比例达到79%;特别是在受业内关注的房地产方面,新建酒店、写字楼的禁止范围被进一步扩大。
  业内人士分析认为,城六区商业写字楼禁限令的出台,直接将城六区写字楼市场推入存量稀缺时代,这类产品将在北京写字楼市场成交紧俏的情形下,随着限供更加凸显其稀缺性。北京写字楼新增的数量将得到控制,规定范围内的写字楼在竞争力方面更有优势,也就是说,此前出现的供过于求的现象在限制之后将有所逆转。
  北京原本存在的写字楼将重新进入消费者的视线,其推出的各种营销方案将更有吸引力,而对于一些高科技企业而言,高品质的写字楼环境也显得十分重要。写字楼的销售环境将进入一个优化管理层次,以改善服务质量来替代价格战。总而言之,此举无疑利好北京五环内的写字楼市场。
  中原地产首席分析师张大伟也表示,今年除了是豪宅元年,也是写字楼去化的年份,写字楼这两年成交量也在提升。今年过亿的写字楼成交量也是过去的总和。与此同时,有关投资专家预测,该政策的出台直接有利于写字楼市场的发展。在接下来的一段时间内,写字楼将开始迎来期待已久的销售春天。
  新楼盘进入销售旺季
  进入八九月后,北京新开盘的写字楼项目不断推出,国际跨国公司广场、恒泰广场、住总万科·金隅国际中心、方恒时代中心、丰台万达广场、赵泰国际中心等成为亮点。
  9月9日,中航地产(000043,股吧)在北京亦庄推出了国际跨国公司广场。中航国际跨国公司广场的问世,为亦庄新添了商业办公的选择。据中航股份有限公司北京分公司营销中心负责人邓乃起介绍,国际跨国公司地处亦庄新城荣华南路13号,项目拥有得天独厚的地域优势,最显着的特点是低密度办公,总建筑面积15万平方米,写字楼10万平方米,商业面积3900多平方米,容积率达到2.12的水平。
  据了解,为打造生态办公的环境,国际跨国公司广场项目绿化率达到30%,更设有6个景观带。除此之外,该项目更是周到地为客户提供定制空间。无论是项目周边的生活服务配套还是项目的硬件标准,都严格按照甲级写字楼的高标准来制定规划。
  此外,9月新开盘的还有兴创国际。兴创国际中心据守新机场进入北京城区的门户地段,占位南五环“新国门商务区”第一排。绝佳的“空港效应”带给兴创国际中心丰富的商旅资源,便捷的交通位置为其占尽先机。
  绿地集团绿地中央广场推出了买写字楼送精装的优惠活动。这一举动既满足了消费者对价格平衡的需求,又满足了写字楼去库存的趋势。绿地中央广场是通州运河核心区最早推出的写字楼。“绿地中央广场不仅有先发优势,而且是主做商贸类产品。与此同时,北京市政府搬迁的消息落实,也吸引了一些投资客。现在小型投资人群在减少,买一层、半层的中型投资客户比例变大,有的客户单笔最多能买六层。”绿地产业促进中心招商专员张成良对记者说。
  受政策导向和市场需求影响,未来郊区的写字楼供应量有望持续增加,通州、怀柔、顺义等重点新兴郊区写字楼市场对黏度高的产业或对地理交通要求较小的新项目吸引力将逐渐增强。这些“城市化”的郊区能够提供价格较为低廉的工作场所和多功能的城市基础设施,从而为房地产提供了绝佳的发展机遇。写字楼投资商转移阵地,挖掘“城市化”的郊区优质资源,借力便捷的地理位置,从而吸引企业和创业人士的注意力,实现了成交量的大幅度提高。
  在市场健康优化的趋势下,未来写字楼将迈向白银时代。
  转变经营方式
  来自国家统计局的数据显示,2014年办公楼待售面积增加202万平方米,这也就决定了2015年楼市租金下降、“去库存”基调不会有太大改变。
  然而,2015年下半年这样的局面将有所缓解。据了解,从楼市涨跌城市个数上来看,写字楼下跌的城市数量在小幅度减少。近几个月的写字楼成交数据给写字楼投资商带来了些许信心。这样的利好局面得益于市场去库存的影响和政府宽松政策的推动。写字楼市场去库存化已经成为一种必然趋势,那么地产商如何改变传统销售方式,找出一条新的去化之路呢?
  中信证券的一份研究报告指出,做联合办公空间可以消除写字楼空置率高的问题。
  传统模式上的办公环境已经无法满足当下的企业和创业人士的需求。传统企业无法支付大面积高额的租金,而创业人士无法接受刻板的办公环境。联合办公空间可以解决这两个问题,起到一箭双雕的作用。目前,80、90后开始主宰中国的人才市场。他们渴望自由舒适的办公环境和方便随时移动的办公地点,而联合办公恰恰可以满足他们的需求。
  德必集团总裁贾波也表示,如今全球移动办公者的人数是6.45亿,这意味着传统的办公室需要被改良。基于容纳员工和高效沟通的需求,未来将会有更多的共享空间。因此,我们可以得出结论,联合办公的销售模式特点是能够最大程度地提高共享空间的利用率。
  此外,改变传统概念,进军新行业也是一种不错的销售措施。
  教育资源一直以来都是热点,当下各类教育机构的存在已经充分说明了市场的需求。写字楼可以改善成教育资源优质的学校,为客户提供全方位的教育服务。学校乃至各类教育机构的客户群体数量庞大,小到早教机构、各类补习机构,大到成年培训机构、瑜伽工作室等。这类客户群体对于租金的要求不及对环境品质的要求。写字楼可适当提高租金,并通过优化空间环境,改变传统概念,丰富写字楼的办公新功能。
  经过一年多的低谷期,写字楼投资商在摸索中慢慢找到了一条更为适宜的发展策略——精细化管理写字楼。即改变粗糙的生产和销售方式,从人性化的角度,精细化管理的层面,优质服务的渠道上,立体化地将办公、医疗、教育、娱乐、休闲等方面整合在一起,全面实现市场去库存化。
  专家预测,在未来3到15个月期间,写字楼市场将经历一个缓冲期,最终将以优质的品质、合理的租金价格出现在客户面前,迎接专属于写字楼的销售春天。


2015-09-23

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