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第二季度广州甲级写字楼空置率降至7.8%

时 间:2015/7/8 0:00:00 信息来源:大连写字间 浏览次数:1717

 7月7日,仲量联行发布了广州第二季度市场报告,2015年第二季度,广州办公楼租赁需求呈上升态势。现有项目的空置率继续降低,而预租项目的预租率则进一步提高。零售物业市场整体租赁需求回升,国内休闲餐饮品牌及国际大众品牌扩张较为显著。
  在高端住宅方面,货币政策的宽松激发了市场上潜在的住宅改善需求,支撑本季度高端二手住宅市场上问询量和成交量的回暖。
  甲级办公楼租赁需求呈上升态势
  2015年第二季度,甲级办公楼租赁需求呈上升态势,主要体现在租赁面积超过1,500平方米的成交有明显增加。
  从行业来看,除了金融业的租赁需求继续保持旺盛,专业服务业、电子商务和与金融行业相关的互联网行业本季度也呈现活跃态势。本季度活跃成交主要来自国内企业,而跨国企业出于财务表现的考虑,更倾向于采用成本节约型的战略。
  全市整体空置率的下降导致预租赁大幅上升。当前,现有项目的空置率继续降低,市场上可租面积成交速度开始加快,促使那些寻求较大租赁面积的租户转向未来项目。在活跃的租赁需求带动下,本季度全市整体空置率从上个季度的8.4%下降到7.8%,带动全市23,500平方米的净吸纳量。而预租项目的预租率则进一步提高,例如广州周大福金融中心在本季度预租率已达50%。
  可出租面积下降和成交活跃维持租金平稳。2015年第二季度,没有新增项目落成,使得全市甲级办公楼存量维持在390万平方米。下半年预期将有47万平方米的甲级办公楼落成。本季度,更多本地公司搬迁或扩张至更优质的办公楼,在这种活跃的租赁成交支持下,平均净有效租金在稳定的基础上维持小幅上涨,环比微升0.5%,至158元每平方米每月。
  今年下半年,广州地区即将竣工的项目面积达47万平方米。这些项目当前具有良好的预租率,再考虑到当前逐步上升的市场景气,曾丽预测2015年净吸纳量将达到35万-40万平方米,这也使得全市空置率在年末将维持在10%左右的水平。
  租金方面,随着预租率的提高,未来项目将进一步降低免租期等优惠条件。因此,曾丽预计供应压力的降低将使得租金维持在一个稳定上升的水平,2015年全年租金增长高于预期,约达3-4%左右,2016年增幅将加快。考虑到可售项目的相对稀缺,再加上稳定的投资和自用需求,预计甲级办公楼市场资本值将在未来12个月维持2-3%的增幅。
  零售物业空置率环比降0.7%
  第二季度无新增优质零售物业供应,全市优质零售物业整体空置率环比下降0.7个百分点至2.3%。2015年新增供应集中在下半年,较有经验的优质零售物业开发商如新鸿基地产、凯德商用和万达集团的项目将相继入市,预租情况良好。截至2015年第二季度,全市优质零售物业总存量约为217万平方米(建筑面积)。
  新兴商圈租金开始上升。本季度市场整体租金仍保持平稳,优质项目和空置率上升的项目租金走势分化继续加强。新兴商圈零售业气氛逐渐成熟,在商圈内优质项目的推动下,租金开始小幅上涨,而部分零售商业氛围有所回落的传统商圈,商场业主则软化了租金立场。本季度全市优质零售物业整体平均租金环比上涨0.5%,达人民币363.9元每平方米每月。
  可售项目数仍在增长,资本值基本稳定。本季度无大宗成交。投资市场上可售项目仍在增加,但由于多数开发商并不急售,要价保持稳定。投资者仍持谨慎态度,希望借助有利谈判能力获得更高回报。本季度全市优质零售物业资本值及市场回报率与上季度基本持平。
  仲量联行华南区零售地产部高级经理吴静敏表示,预期未来12个月租赁市场整体将有所回暖。因零售商扩张态度仍然谨慎,偏好核心商圈,或由有经验开发商运营的新兴商圈项目,未来大量新增供应满足这些条件,预期能创造更多租赁机会,推动这部分需求的实现。此外,中端体验性消费及儿童相关消费的增长将提升餐饮、教育及文化产品、休闲健身及美容护理等租户扩张信心和需求。 
  此外,下半年新增供应量将达历年峰值,约57万平方米(建筑面积),部分空置压力较大的商场租金立场可能受到持续冲击。因而,吴静敏表示,对于全年优质零售物业市场整体租金增幅持谨慎态度,预计租金增长将继续由成熟商场推动,年增幅维持在3-4%左右。
  豪宅市场第二季度销量稳定
  继第一季度销量上升后,在一手高端住宅市场,第二季度继续呈现销量稳定的局面,约700套住宅售出,这个数字与上个季度基本持平。在全市范围来看,珠江新城和越秀等市中心区域楼盘的住宅销售量有所上升,改善型买家主要看中了这里便利的区位条件和更加成熟的基础设施环境。
  季节因素和中央商务区的进一步成熟支持租赁市场。广州主要商务区办公楼的入驻率进一步提高,带动广州整体豪宅租赁市场平稳发展。本季度租金上升0.8%,至人民币1,043元每平方米每年。
  改善型需求支持全市资本值的小幅上涨。在一手市场上,尽管回暖的市场景气促使一部分开发商打折幅度开始减小,但由于当前库存压力使得主要开发商的销售策略依然以促进销量为主,因此一手市场的定价基本维持稳定。总体而言,全市一手市场资本值稳定维持在人民币42,000元每平方米左右。
  需求的增长推动了二手市场的问询量上涨,但由于市场上可供出售的房源数量充沛,本季度二手高端市场住宅资本值仅出现略微上涨。当前,其平均资本值达37,521元每平方米,环比上涨1%。
  在逐渐回暖的楼市刺激下,加上未来可能的贴息贷款政策,预示着长期住宅价格的上升,使得更多的买家进入市场购置物业。曾丽预计,2015年全年高端住宅成交量将显著超过去年,达3,000套左右。
  但是,开发商将在下半年推出更多项目,在新增供应量和去库存这双重因素作用下,预计住房价格大幅攀升的机会较少,预计全市二手市场资本值将维持全年5-6%的增幅。租赁市场方面,受中心商务区良好的办公楼需求发展态势支持,预期高端住宅租赁需求和租金水平将继续维持平稳上升趋势,曾丽预计全市租金将维持在全年2-4%的稳定增长。(来源:网易房产)


2015-07-08

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